В чем разница между авансом и задатком. Аванс, залог или задаток – что выгоднее при заключении договора

1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

2. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Комментарий к Ст. 487 ГК РФ

Предварительная оплата может составлять полную цену товара или его часть. Комментируемая статья не использует термин «аванс» (от франц. «avance»). Аванс представляет собой предварительную выплату части денежной суммы в счет предстоящих платежей за товар (для договоров купли-продажи). Пункт 3 ст. 380 ГК РФ оперирует понятием «аванс», отдавая ему предпочтение перед задатком в случае сомнения в определении уплаченной денежной суммы, например вследствие несоблюдения правила о письменной форме соглашения о задатке.

При применении п. 2 комментируемой статьи продавец, передавший покупателю товар при отсутствии предоплаты, хотя срок ее внесения согласно договору уже наступил, вправе приостановить передачу товара на основании ст. 328 ГК РФ. Такое право возникает и при внесении предоплаты покупателем не в полном объеме. Кроме того, продавцом, передавшим покупателю товар, может быть заявлено требование о взыскании платы и процентов по ст. 395 ГК РФ, а также неустойки, предусмотренной договором, с момента передачи товара. Норма п. 2 комментируемой статьи носит императивный характер. Однако п. 4 ст. 328 ГК РФ, к которому содержится отсылка в данной норме, говорит о диспозитивности положений, применяемых в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, в связи с чем договором купли-продажи могут быть предусмотрены последствия невнесения покупателем предоплаты, отличные от норм п. п. 2, 3 ст. 328 ГК РФ, в том числе о взыскании предоплаты независимо от передачи товара покупателю и т.д. Эти последствия должны быть определены договором, в противном случае требование продавца о взыскании предварительной оплаты при том, что товар им покупателю не передан, не будет удовлетворено (Определение ВАС РФ от 7 мая 2010 г. N ВАС-5474/10 по делу N А40-94854/08-48-868). Если продавец исполнил обязанность по передаче товара ненадлежащим образом и покупатель товар не получил, то требование о взыскании предварительной оплаты также не подлежит удовлетворению, если иное не предусмотрено договором.

———————————
СПС «КонсультантПлюс».

3. В соответствии с п. 3, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата предоплаты за не переданный продавцом товар. Покупатель вправе заявить любое из данных требований по своему усмотрению. Требование покупателя о возврате суммы предварительной оплаты может рассматриваться в качестве одностороннего отказа от договора. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил в Постановлении от 3 июня 2003 г. N 12463/02 , что в данном случае «пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают право покупателя требовать возврата сумм предварительной оплаты и уплаты процентов на эти суммы с фактом просрочки исполнения обязательств поставщиком, а не с прекращением между сторонами договорных отношений».

———————————
Вестник ВАС РФ. 2003. N 11.

4. Проценты по ст. 395 ГК РФ, предусмотренные п. 4 комментируемой статьи, взимаются как плата за предоставленный коммерческий кредит (ст. 823 ГК).

При покупке недвижимости всегда возникает вопрос по поводу того, каким образом лучше закрепить свое намерение купить,при этом оградить себя от риска потери внесенных денег и обеспечить исполнение договоренностей с продавцом.

Аванс или задаток? Что выбрать? Как обезопасить себя от потери денег? Об этом мы подробно поговорим сегодня.
Чтобы ответить на все эти вопросы, предлагаем сначала определиться, что представляют собой понятия задатка и аванса.

Что такое аванс?

Авансом, применимо к сфере недвижимости, принято называть денежную сумму, выданную покупателем до фактической покупки недвижимости, в счет оплаты предстоящей сделки купли-продажи, либо для подготовки документов на продажу. Аванс имеет исключительно платежную функцию и при окончательном расчете цена недвижимости должна быть уменьшена на внесенную ранее сумму аванса. Если по каким-то причинам сделка не состоялась, вся сумма аванса должна быть возвращена покупателю. При этом стороны не несут никаких штрафных санкций, независимо от того, кто явился инициатором отказа от сделки, если это прямо не указано в договоре аванса.

Как и любая операция с деньгами, аванс должен иметь письменную форму. Это рекомендация специалистов, хотя закон не уточняет этот момент.

Что такое задаток?

Задатком, называют денежную сумму, выданную покупателем продавцу в счет оплаты покупки недвижимости, и являющуюся гарантией исполнения сторонами принятых на себя обязательств по продаже и покупке данного объекта. Задаток можно назвать авансовым платежом, при окончательном расчете цена квартиры должна быть уменьшена на сумму задатка. Однако, задаток – не просто платеж части стоимости недвижимости.

Так же задаток выполняет следующие функции:

Платежную

Удостоверительную (подтверждает наличие обязательств);

Обеспечительную (является финансовой гарантией);

Штрафную

Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и гласит о том, что если обязательства, установленные в договоре задатка, прекращаются или же не могут быть исполнены, задаток должен быть возвращен покупателю. В этой же статье прописана и ответственность за невыполнение обязательств, указанных в Договоре о задатке:

• При отказе покупателя от сделки задаток полностью остается у собственника недвижимости (продавца);
• При отказе продавца от сделки задаток возвращается покупателю в двойном размере;
• В случае, когда стороны обоюдно отказываются от сделки – задаток возвращается покупателю в том размере, в каком был получен.

Гражданский кодекс указывает, что оформление задатка необходимо произвести в письменной форме, при этом сумма задатка не регламентируется, стороны устанавливают ее по обоюдному соглашению. В этом же документе указывается, что при наличии сомнений в том, что выданная продавцу сумма может считаться задатком (к примеру, если не было оформлено письменного соглашения), ее считают авансовым платежом. Также необходимо понимать, что по закону все денежные средства, внесенные покупателем в счет оплаты за покупку квартиры, до момента государственной регистрации договора купли-продажи считаются авансом платежом.

Риски

Как видим, аванс и задаток имеют существенные различия – как относительно своих функций, так и касательно условий возврата. Из вышеизложенного понятно, что аванс выгоден продавцу, ведь в случае появления покупателя, готового заплатить за квартиру дороже, он ничем не рискует – просто возвращает полученный аванс. С другой стороны, покупатель, передумавший приобретать данный объект недвижимости (например, нашедший более выгодный вариант), в случае подписания соглашения об авансе ничего не теряет – продавец обязан вернуть ему внесенную сумму в полном объеме, без штрафных санкций и по первому требованию. Так что авансовый платеж имеет, несомненно, свои преимущества, и во многих ситуациях является предпочтительным и для продавца, и для покупателя.

Однако, опытные юристы предупреждают, что передача аванса имеет свои недостатки и риски, в том числе и для продавца. Здесь в первую очередь речь идет о том, что в любой момент покупатель может потребовать возврата аванса, не объясняя причин, а также потребовать выплаты процентов за пользование деньгами за каждый день просрочки, по курсу рефинансирования Центробанка. Конечно, подобные ситуации не столь часты, однако, как говорится: «Предупрежден – значит вооружен».

Задаток, несомненно, добавляет договоренностям сторон серьезности и дисциплинирует как покупателя, так и продавца, особенно если сумма задатка внушительная (в среднем по Московскому региону она составляет 5-10% от стоимости жилья). Риски обеих сторон уравновешиваются, и невыполнение взятых на себя обязательств грозит санкциями и той, и другой стороне – продавцу необходимо будет вернуть дойную сумму задатка, покупатель потеряет внесенную сумму. Сказать однозначно, что заключение соглашения о задатке гарантирует на все 100% исполнение сторонами взятых обязательств, нельзя. Если цены на рынке недвижимости растут – задаток выгоден покупателю, при падении цен в выигрыше остается продавец. Тем не менее, задаток при покупке квартиры многие специалисты считают более предпочтительной формой для закрепления отношений «покупатель-продавец» - конечно, если стороны готовы к финансовым обязательствам. Передача денег в форме задатка позволит провести сторонам время от момента его передачи до подписания договора купли-продажи в относительном спокойствии относительно судьбы предстоящей сделки.

Но существует и обратная сторона достоинств задатка. Нередко случается, что продавцы передумали расставаться со своей квартирой или решили найти (или уже нашли) более выгодного покупателя, и отказываются от сделки, не располагая при этой суммой для возврата задатка в двойном объеме. Пострадавшей стороной в этой ситуации будет покупатель – он не только не сможет купить желанную квартиру, но и должен будет обращаться в суд для взыскания положенных по закону средств.

Говоря о задатке, мы хотели бы обратить ваше внимание на способ подписания соглашения (договора) о задатке. Выше уже говорилось, что задаток правильно оформлять на бумаге (письменно/документально). Однако письменная форма для задатка – не единственное условие, гарантирующее его возврат в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств. Расписка или же «договор о задатке» могут серьезно осложнить возврат денег по суду. Дело в том, что суд, основываясь на статье 380 ГК РФ, будет считать задаток авансовым платежом. А значит, требовать компенсацию в виде увеличенного в 2 раза размера задатка вы не можете.

Чтобы избежать подобных проблем, вы всегда можете воспользоваться услугой в нашей компании.

Заключение предварительного договора

Чтобы обезопасить себя от возможных финансовых потерь, специалисты рекомендуют подписывать договор о задатке в виде предварительного договора купли-продажи. В таком документе обязательно указываются все условия будущей сделки – характеристики квартиры, ее стоимость, сроки проведения сделки и пр. нюансы. Лучше избегать слова «задаток» в тексте этого договора, используя выражение «гарантийная сумма» или «предварительная оплата». В предварительном договоре можно установить штрафные санкции за невыполнение его условий обеими сторонами.

Часто практикуют и другую форму оформления предоплаты (аванса или задатка) – когда их передают не собственнику квартиры, а агентству недвижимости, курирующему сделку. В таких случаях можно избежать сложностей с возвратом, однако у агентства с продавцом должен быть подписан агентский договор, по которому продавец квартиры дает посреднику полномочия на проведение таких действий.

Что выгоднее – аванс или задаток? Что выбрать?

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя – и аванс, и задаток имеют свои плюс и минусы, в зависимости от конкретной ситуации. Важно взвесить все «за» и «против» при выборе между авансом и задатком, при необходимости проконсультироваться со специалистами.

С позиции покупателя, конечно, внесение задатка является более выгодным, однако практика показывает, что чаще всего участники будущей сделки договариваются об авансе, поскольку ни одна из сторон не хочет брать на себя повышенные финансовые обязательства.

Важно, чтобы любая договоренность с продавцом была правильно оформлена – этим вы оградите себя от возможных неприятностей и сохраните свои нервные клетки.

Мы рады, если информация из этого материала будет вам полезной. Всем, кого интересуют вопросы, касающиеся покупки недвижимости вообще и правильного оформления договора аванса в частности, мы предлагаем совершенно бесплатно самые полные, корректные и актуальные образцы составления договоров аванса, задатка или предварительного договора купли – продажи недвижимости. Просто отправьте нам свой электронный адрес, с указанием названия интересующего Вас документа.

Следующая статья нашего блога будет посвящена именно особенностям составления договора аванса – не пропустите!

Допустим, переговоры прошли успешно, стороны принимают решение, остается юридически ознаменовать начало операции — передать задаток, залог или аванс.

Юридическая безграмотность, свойственная большинству граждан нашей страны, делает нас уязвимыми для действий мошенников. До тех пор, пока мы не попадем в затруднительную ситуацию, нас меньше всего интересуют юридические документы.

С юридическими терминами отдельная история. Большинство людей абсолютно уверены, что ориентируются в специальной терминологии не хуже, чем дипломированные юристы. И вовсе удивляются, когда их излишняя самоуверенность становится причиной материальных потерь.

— Разница между этими терминами есть и она существенная. Знание приведенных категорий даст возможность избежать многих проблем, которые могут возникнуть при заключении, казалось бы, обыденных соглашений, — пояснили юристы из компании «НКС».

Разница между терминами: залог, задаток и аванс

Аванс — платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг.

Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в подтверждение заключения договора и обеспечения его исполнения.

Залог — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право продать заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства.

Отличия задатка от залога и аванса:
Задаток, согласно ст. 570 Гражданского кодекса Украины, — это обеспечительная денежная сумма, которая выдается одной из сторон в счет причитающихся платежей по договору другой стороне, с целью обеспечения ее исполнения и в доказательство серьезности намерений по заключению сделки.

Задаток является способностью обеспечить выполнение обязательств по действующему договору. Часть суммы, предусмотренной договором, вносимая в качестве доказательства серьезности намерений. Залог — гарантия возврата средств кредитора.

Задаток может быть представлен только в денежной форме, залогом могут быть как деньги, так и имущество. Задаток всегда меньше общей суммы договора. Сумма залога соизмерима с ценностью кредитного договора.

Сегодня почти все сделки, особенно в сфере недвижимости, происходят с использованием задатков или залога. Эти два созвучных термина, хоть и имеют разное предназначение, оба демонстрируют серьезность намерений по соглашению. В чем же разница между задатком и залогом?

Задаток — это некоторая сумма денег, которая является своеобразным гарантом обеспечения выполнения всех пунктов договора и входит в счет будущего платежа. Договор получения задатка регулируется Гражданским Кодексом, и имеет письменную форму заключения.

Во время заключения сделки, задаток выполняет три функции:
во-первых, использование задатка является основанием для утверждения заключения договора;
во-вторых, существует платежная функция задатка, так как он является первым взносом в счет всей суммы;
в-третьих, задаток является определенной гарантией, что договор будет выполнен в полной мере.

Залог представляет собой гарантию возврата материальных средств. Вместе с залогом кредитор приобретает право реализовать объект залога в том случае, если должник откажется или не сможет по какой-то причине выполнять свои долговые обязательства.

Форма обеспечения:
В свою очередь, условиями задатка являются: предмет (денежная сумма, движимое имущество); задатком обеспечивается исполнение договорных обязательств; задаток должен быть согласован сторонами; передача задатка подтверждает заключение договора, даже если есть устный, так как договор о задатке обязательно заключается в письменной форме.

Таким образом, в качестве примера, когда договоры купли-продажи дома и / или земельных участков, которые по своей форме и содержанию не соответствуют требованиям закона, а стороны только договорились заключить такие договоры в будущем, переданная одним лицом другому денежной сумма является авансом, который должен быть возвращен.

Компенсационная природа задатка предусматривает обязательную письменную форму по прямому указанию информации в предварительном договоре или договоре купли-продажи. Если данные о задатке не фигурируют в письменном виде, денежные выплаты расцениваются как аванс. Размер задатка при покупке квартиры обязательно фиксируется в письменном виде.

В свою очередь, аванс — это также, как и задаток, определенная денежная сумма. Аванс в чем-то похож по своему определению на задаток, так как отдается в счет оговоренных платежей по первому основному обязательству, играет функцию подтверждения наличия обязательств по заключению соглашения. Понятие «аванс» в законодательстве не имеет своей трактовки. Существенное отличие аванса от задатка состоит в том, что на аванс не возложена функция обеспечивать взятые сторонами на себя обязательства.

Размер задатка, аванса или залога
Так как задаток или аванс — часть основной суммы, то он не может ее превышать. Залог должен быть больше или равняться сумме, которая предоставляется заемщику. В некоторых случаях ценность залога может быть менее займа, но только тогда, когда обе стороны согласны на такие условия.

Последствия выполнения и невыполнения договора

В случае выполнения договора с использованием задатка, задаток не будет возвращен, поскольку является некоторым процентом установленной по договору суммы. Если договор был заключен

В случае неисполнения договора по вине стороны, предоставившей задаток, он изымается в пользу другой стороны. Если договор не был выполнен получателем задатка, задаток возвращается первоначальному собственнику в двойном размере с компенсацией всех понесенных расходов и убытков в связи с невыполнением обязательств по договору. Правовые аспекты этого вопроса, которые также прописаны в ст. 571 Гражданского кодекса Украины. Если не выполнен договор с залогом, залог безвозвратно изымается в пользу кредитора. Если же сделка не состоялась при заранее перечисленном авансе — он просто возвращается покупателю. При условии, что в договоре не указано никаких дополнительных санкций, — сторона, виновная в срыве договоренностей, не несет никакой ответственности.

Если у пользователя возник вопрос: что же лучше выбрать в качестве гарантии? Однозначно, можно сказать, что с этой ролью успешно справится соглашение о задатке. Так как в случае срыва сделки, покупатель компенсирует понесенные им убытки и затраченное время. Однако, на практике, продавец редко решается брать на себя двойную ответственность.

В такой ситуации, к общему знаменателю может привести соглашение об авансе с предыдущим ознаменованием ответственности обеих сторон в случае наступления противоположного от желаемого результата.

При покупке дома, квартиры, помещения или земельного участка, весьма распространён такой вариант частичной предоплаты, как аванс и задаток. По своей сути эти два понятия представляют собой некую оговоренную между сторонами денежную сумму, которая влечёт определённые обязательства продавца и покупателя.

Задаток при приобретении квартиры является подтверждением того, что договор купли-продажи будет заключён и все его условия будут соблюдены в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом отличие задатка от аванса более чем существенно. Так для собственника при продаже дома или квартиры это гарантия того, что время он потеряет не зря, если потенциальный покупатель передумает. Задаток в любом случае не возвращается. При этом, если собственник получил задаток и передумал продавать недвижимость, он обязуется вернуть деньги потенциальному покупателю в двойном размере.

Что же касается аванса, то он представляет собой некую минимальную сумму в часть оплаты квартиры, земли или прочей недвижимости. Это также является предоплатой, однако, без каких-либо юридических обязательств.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Особенности аванса

Выбирая варианты предоплаты при покупке квартиры, дома, земли, гаража или прочей недвижимости, следует знать, что в гражданском кодексе и прочих правовых документах понятия аванса нет вовсе. Этим и обусловлено отсутствие юридической поддержки и обязательств обеих сторон.

Аванс, как частичная предоплата при покупке квартиры или иного недвижимого имущества, равен зачастую десяти процентам стоимости объекта, заявленной в договоре купли-продажи. Остальная часть оговоренной суммы передаётся продавцу уже после заключения сделки.

Гражданский кодекс упоминает понятие аванса всего раз, и то в контексте с задатком. Суть такого упоминания состоит в том, что если переданная денежная сумма задатком не является, и письменного соглашения между сторонами не было, такая предоплата будет считаться авансом. Иными словами, разница в принципе действия этих понятий отсутствует, но на законодательном уровне она огромна. Заключается она как раз в последствиях, которые ожидают сторону, нарушившую договорённость, то есть, отказавшуюся от заключения сделки.

Проблематика аванса

Проанализировав акты действующего российского законодательства, можно отметить, что при уплате аванса, если от сделки откажется покупатель, предоплата ему не возвращается. Кроме того, владелец недвижимости имеет право потребовать от отказавшегося возместить понесённые по его вине убытки, ссылаясь на Гражданский кодекс Российской Федерации. Порядок возмещение ущерба также регламентирован этим нормативным актом.

В случае срыва сделки по инициативе продавца, деньги он должен вернуть в том же размере. При этом, если он оттягивает возврат денег, можно подать исковое заявление в суд, где дело будет рассматриваться с учетом законодательных норм касающихся займом.

Разумеется, аванс, как предоплата за квартиру, землю или прочее недвижимое имущество, должен быть подтвержден документально, иначе уплаченная сумма не будет возвращена независимо от того, какие органы были привлечены. В итоге можно сказать, что для продавца аванс отличается более выгодными условиями, поскольку в обоих случаях он не теряет ничего, а вот возвращает меньше, то есть, без какой-либо пени и прочего увеличения суммы.

Как оформить?

Какой бы ни была договорённость между сторонами при покупке участка земли, передача аванса, как предоплаты за недвижимость при её продаже должна быть правильной. Для начала необходимо оговорить условия сделки и составить текст договора, готовый для подписания. В нём обязательно обозначается сумма аванса, расчет которой зависит от общей стоимости объекта недвижимости,. Процент от этого размера оговаривается сторонами индивидуально.

Правила относительно формирования предоплаты отсутствуют, поэтому продавец и потенциальный покупатель свободны в достижении компромисса. Каждая сторона имеет право добиваться увеличения или уменьшения размера аванса, в своих интересах, чтобы меньше потерять и больше получить соответственно.

Вариант передачи денежных средств также оговаривается между сторонами индивидуально и фиксируется в договоре. Здесь нужно быть предельно осторожным. Лучше всего, если предоплата будет безналичной, на банковский счёт. Срок перевода денег также оговаривается и фиксируется документально. Наличный расчёт можно использовать только между доверенными лицами, хотя даже подобные отношения не служат гарантией, когда речь идёт о столь немалой денежной сумме.

Особенности задатка

Что касается задатка в виде предоплаты при покупке любого объекта недвижимости, он представляет собой гарантию того, что сделка будет совершена. Здесь до основного договора подписывается предварительное соглашение, согласно которому при расторжении сделки по инициативе потенциального покупателя продавец оставляет задаток себе, а при расторжении договоренности по инициативе продавца и отказе в продаже недвижимого имущества покупателю полагается компенсация в виде двукратного размера внесённого залога.

Если сделка состоялась, а идёт в счёт оплаты основной стоимости дома, квартиры, участка земли, либо иного оговоренного недвижимого объекта.

Функции задатка:

• Стимулирование соблюдения условий договора;
• Документальное подтверждение заключения предварительной сделки;
• Перевод средств на счёт оплаты лишь при условии соблюдения всех оговоренных условий между сторонами.

Для обеих сторон при продаже и покупке квартиры, земли или любой другой недвижимости, залог выступает в качестве гарантий, защищённых законом. Однако подписывать предварительное соглашение стоит только тогда, когда с выбором окончательно определено.

Выплата суммы

Сумма задатка, также как и аванса, составляет от пяти до десяти процентов от оговоренной и зафиксированной в договоре стоимости недвижимого объекта. Разумеется, это не является правилом и обсуждается между сторонами в зависимости от их личной выгоды. Так, если продавец намеренно завысил цену квартиры или участка, он может потребовать и повышенного задатка, чтобы забронировать имущество для потенциального покупателя.

В свою очередь, если покупатель настаивает на сниженном проценте, это сигнализирует о том, что он не до конца уверен в своём выборе и параллельно будет просматривать другие варианты. Даже с этой стороны продавцы обычно неохотно идут на такие уступки.

Но бывают ситуации, когда на минимальном проценте настаивает как раз продавец квартиры, дома или земли, если стоимость объекта недвижимости занижена и имеется другой потенциальный покупатель, предлагающий цену выше.

В любом случае, выплата задатка должна быть оформлена в письменном виде должным образом. В ином случае сделка не будет признана действительной и вернуть свои средства будет практически невозможно.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.