Сумма оплаты по договору аренды. Какое обязательство обеспечивает платеж. Налог на прибыль и обеспечительный платеж

Большое значение для нормальной деятельности хозяйствующих субъектов имеет выбор офисного помещения, цена аренды такого помещения и состав арендных платежей. Даже в нынешних условиях, когда предложение на рынке офисных помещений высокого класса превышает спрос на эти помещения, ситуация ценообразования на них оставляет желать лучшего.

Помимо достаточно высокой ставки арендной платы, собственник при заключении договора аренды старается минимизировать свои расходы по содержанию объекта недвижимости, а в идеале - полностью переложить их на арендодателя. В связи с этим, помимо арендной платы, договором аренды предусматривается возложение на арендатора различных дополнительных платежей, общая сумма которых в некоторых случаях равна ставке арендной платы. Между тем вопрос правомерности фактического возложения на арендатора расходов по содержанию собственности арендодателя далеко не однозначен.
Возложить на арендатора бремя содержания имущества арендодатель может через ряд услуг, предоставляемых им любому лицу, вступающему в арендные отношения. Скрываются такие услуги под названием "эксплуатационные, накладные и прочие расходы". При этом соответствующие услуги зачастую оказываются не арендодателем, а третьими лицами в пользу арендодателя. Не исключены случаи, когда вышепоименованные услуги не оказываются вовсе или оказываются в процессе исполнения арендодателем требований государственных и муниципальных органов, связанных с содержанием объекта недвижимости, то есть в случаях, когда оказание таких услуг напрямую не связано с качественными параметрами арендуемого помещения.
Объем и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от его технического состояния, местоположения, размеров арендуемого помещения и состава дополнительных услуг. Такими дополнительными услугами могут быть: содержание здания и прилегающей территории, а также обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения здания, санитарное обслуживание, компенсация арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, платежи за воздействие на окружающую среду, ремонт и уборка мест общего доступа в здании и прилегающей территории, вывоз снега, благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов, организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима и прочее, то есть услуги, оказание которых входит в бремя содержания собственности. Через эксплуатационные расходы арендодатель перекладывает бремя содержания имущества на арендатора, исходя из занимаемой последним площади, и подстраховывает себя от изменения размера собственных расходов ввиду изменения расценок на оказываемые арендодателю услуги, сохраняя тем самым привычный уровень прибыли.
При заключении договора аренды здания или сооружения (в рассматриваемом случае - части такого здания или сооружения) стороны обязаны в силу положений ст. 564 ГК РФ согласовать размер арендной платы, при этом арендодатель обычно предлагает определить цену договора аренды в виде нескольких составляющих: общей минимальной ежемесячной арендной платы, переменной части арендной платы, а также оплаты накладных расходов. В этом случае под минимальной арендной платой понимается собственно ставка аренды за единицу арендуемой площади, под переменной частью арендной платы - коммунальные платежи, а под накладными расходами - поименованные в предыдущем абзаце расходы арендодателя на содержание принадлежащего ему объекта недвижимости. По вопросам правомерности возложения на арендатора дополнительных расходов по договору аренды, к сожалению, не сложилось единообразной судебной практики, что позволяет арендодателям обременять арендатора дополнительными платежами, включение которых в договор аренды не всегда является соответствующим закону. Связаны такие факты как с наличием некоторых противоречий в законе, так и с различным подходом судов к практике его применения.
Правила установления арендной платы определены п. 2 ст. 614 ГК РФ: "Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды".
По мнению некоторых арендодателей, выражение "иные формы оплаты аренды" позволяет установить в договоре аренды обязанность арендатора по внесению "переменной части арендной платы". Между тем такое выражение в данном случае подразумевает не механизм и способ исчисления арендной платы, а именно форму оплаты - денежную или неденежную. Данный вывод можно сделать на основе анализа всего содержания п. 2 ст. 614 ГК РФ, в которой устанавливается возможность оплаты аренды как денежными средствами, так и работами, товарами, услугами. В любом случае под переменной частью арендной платы не могут подразумеваться коммунальные расходы, оплата которых возлагается на арендатора как часть арендной платы.
Указанная позиция изложена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой": "Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы". Судом было указано, что формулировка условий договора аренды, в силу которого на арендатора здания, сооружения, помещения возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была поддержана высказанная Президиумом ВАС РФ точка зрения относительно возможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов:
"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения".
Представляется, что позиция высших судебных органов должна определять единообразие судебной практики по данному вопросу, что подтверждается, к примеру, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 N 09АП-11628/2016 по делу N А40-126177/2015.
Однако часть судов решает вопрос о возможности возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных расходов иным образом. Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10 по делу N А40-41197/09-54-346 указано: "Кроме того, апелляционный суд обоснованно взыскал с ответчика коммунальные платежи, поскольку в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг..."
В состав коммунальных услуг обычно входит потребление электричества, воды и теплоэнергии, а также услуги по водоотведению. Размер потребления таких услуг регулируется путем установки индивидуальных приборов учета, фиксирующих потребление ресурсов. Однако арендодатели не всегда устанавливают такие приборы учета и препятствуют их установке арендаторами. Арендодатель может поставить один прибор учета на здание, а между арендаторами распределять расходы пропорционально площади арендуемого помещения. При этом ресурсопотребление разных арендаторов может быть разным даже при равенстве арендуемых площадей. Сами здания, в которых находятся арендуемые помещения, могут значительно отличаться потреблением ресурсов в силу местоположения, архитектурных решений, их конструкции.
При заключении договора аренды арендатор может столкнуться с установлением лимитов на пользование коммунальными услугами (обычно электроэнергией), за превышение которых на арендатора могут быть возложены штрафы. Суды в таких случаях встают на сторону арендодателя (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 N 06АП-5251/2010). Такая практика может быть обоснованна в случае аренды здания, сооружения, помещения для производственных целей, однако при аренде офисных помещений установление лимитов потребления значительно ограничивает возможность осуществления арендатором нормальной хозяйственной деятельности в арендуемом помещении.
В офисных и торговых центрах коммунальные платежи подразделяются на составляющие: оплата услуг, потребленных арендатором, и компенсация части стоимости общих коммунальных услуг в здании (отопление мест общего пользования, водоснабжение и канализация общих туалетных комнат и проч.). Как уже было сказано выше, практика возложения на арендатора обязанностей по оплате коммунальных платежей не соответствует позиции высших судебных органов. Возложение же обязанности по оплате коммунальных расходов в помещениях, которые не используются арендатором напрямую, представляет собой переложение арендодателем бремени содержания принадлежащего ему имущества, установленного ст. 210 ГК РФ, на третьих лиц. Все расходы арендодателя по содержанию принадлежащего ему имущества, предполагающего возможность свободного публичного пользования и не являющегося объектом аренды, ввиду отсутствия прямого указания на это в договоре и акте приема-передачи, должны покрываться арендодателем самостоятельно, в том числе из сумм получаемой им арендной платы. Иной подход означал бы возможность возложения собственником всех расходов по содержанию принадлежащего ему имущества на третьих лиц и получение им доходов от использования собственности без несения бремени ее содержания, что противоречило бы п. 3 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 10 ГК РФ, устанавливающим принцип добросовестности в гражданских правоотношениях и запрет на заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В практике арендных отношений часто встречаются договоры, условиями которых предусматривается возложение на арендатора обязанности по компенсации расходов арендодателя по уплате вообще всех платежей, связанных с содержанием и эксплуатацией принадлежащего ему объекта недвижимости: налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, коммунальных и иных платежей, расходов по содержанию земельного участка, на котором расположено здание, и т.д. В договоре аренды такие условия обычно охватываются понятием "накладные расходы". Возможность возложения на арендатора вышеперечисленных расходов установлена, по мнению арендодателей, положениями п. 2 ст. 616 ГК РФ: "Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды".
К сожалению, суды периодически принимают малообоснованные решения по данному вопросу, возлагая на арендатора обязанность по оплате таких расходов и подтверждая тем самым возможность переложения бремени содержания собственности на третьих лиц. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу N А05-3280/2006 указано: "Арендованное ответчиком помещение является частью здания. Поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание помещения. Следовательно, общество как владелец помещений не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести арендатор..."
Между тем в судебной практике существует и иная точка зрения. Так, Арбитражным судом г. Москвы в решении по делу N А40-242646/2015 было указано: "Вместе с тем суд указывает на то, что фактически установленная договором обязанность арендатора по оплате накладных расходов сводится к возложению на него бремени содержания имущества, которое в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ также возложено на собственника имущества". Данная позиция была поддержана Девятым апелляционным арбитражным судом в Постановлении N 09АП-51613/2016-ГК, указавшем: "По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией) обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения <...> а фактически установленная договором обязанность арендатора по оплате накладных расходов сводится к возложению на него бремени содержания имущества собственника".
Следует отметить, что гражданским законодательством РФ не предусмотрено возможности возложения на арендатора бремени содержания имущества, которым он не владеет и не пользуется, а титул собственности, а также права владения и пользования на которое закреплены за другим лицом. Таким образом, возложение на арендатора обязанности по оплате расходов, связанных не с содержанием арендованного имущества, а с эксплуатацией и содержанием мест общего пользования или земельного участка под зданием, нельзя признать соответствующим действующему законодательству РФ.
В отношении расходов на содержание земельного участка необходимо отметить, что в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ "установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором". Представляется, что и при аренде части здания или сооружения, которым является арендуемое помещение, должна действовать указанная норма, что позволяет сделать вывод о неправомерности возложения на арендатора расходов на содержание земельного участка.
Вышеуказанные проблемы возникают при заключении договора аренды ввиду различного толкования положений п. 2 ст. 614 и п. 2 ст. 616 ГК РФ, определяющих, соответственно, порядок установления и оплаты арендных платежей и случаи отнесения расходов по содержанию арендованного имущества на арендатора. Рассматривая вопрос правомерности отнесения на арендатора расходов по содержанию имущества, необходимо отметить, что законодатель вкладывал в норму п. 2 ст. 616 ГК РФ смысл, в соответствии с которым арендатор обязан осуществлять расходы, связанные с содержанием исключительно арендованного имущества, но не имущества, которое хотя и является составной частью того здания или сооружения, но не является объектом аренды. Данная позиция вытекает как из содержания п. 1 ст. 616 ГК РФ, в которой речь идет об обязанностях по капитальному ремонту арендованного имущества, так и из содержания п. 2 этой статьи, которым на арендатора возлагаются обязанности по надлежащему содержанию и текущему ремонту имущества. Расширительное толкование вышепоименованной нормы не может быть признано обоснованным, так как допущение возможности возложения на арендатора обязанности оплаты расходов, связанных с содержанием имущества, не являющегося объектом аренды, позволит возложить на него же и обязанности по текущему ремонту такого имущества, что будет явно противоречить как положениям ст. 210 ГК РФ, так и смыслу законодательства об аренде.
Помимо вышеуказанных проблем, одним из наиболее важных вопросов, связанных с арендой помещений, является вопрос правомерности возложения на арендатора обязанности по заключению договора с управляющей многоквартирным домом компанией при аренде нежилых помещений в жилом доме и несения арендатором расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома. По данному вопросу сложилась единообразная судебная практика, основывающаяся на ст. 161, 162 ЖК РФ, в силу которой возложение на арендатора обязанностей по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов недопустимо. Указанная позиция была высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 и подтверждена Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
Выводы суда основаны на положениях ГК РФ, согласно которым расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Бремя содержания имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет его собственник, если иное также не установлено законом или договором. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, они же и несут бремя его содержания. Каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также расходов по его содержанию и сохранению. Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Условиями договора аренды это правило не может быть изменено, ввиду того что собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома, с третьим лицом. Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Как уже было сказано выше, ст. 654 ГК РФ сторонам предписано при заключении договора аренды здания или сооружения согласовывать размер арендной платы под страхом признания договора с отсутствием условия о согласованной цене аренды незаключенным. Представляется, что указанные положения справедливы и для договора аренды части здания - помещения. Таким образом, сторонам при заключении договора аренды, объектом по которому является помещение, необходимо тщательно рассматривать вопрос о размере арендной платы и расходах по содержанию арендованного имущества. Арендатору, во избежание излишних расходов, связанных с арендой, необходимо проверять обоснованность возложения на него обязанностей по уплате дополнительных платежей за содержание и эксплуатацию имущества, не являющегося непосредственным объектом аренды. В нынешних экономических условиях это не является большой проблемой, так как рынок аренды помещений достаточно насыщен и арендаторы обладают большой свободой выбора.
Арендодатели вынуждены менять подход к аренде своих объектов, применяя иные принципы формирования стоимости аренды, в том числе снижая размер спорных дополнительных расходов. Наиболее обоснованным представляется такое планирование финансовой деятельности арендодателей, при котором эксплуатационные, коммунальные и иные расходы включаются в базовую ставку арендной платы, пусть даже и в ущерб возможности оперативно перекладывать рост таких расходов на арендаторов. Между тем такой принцип формирования стоимости аренды позволит арендодателям избежать судебных процессов, в ходе которых пункты договора, в силу которых на арендатора возлагаются дополнительные расходы, могут быть признаны недействительными, а с арендодателя взыскано неосновательное обогащение за весь период действия договора аренды. Безусловно, согласование такого важного договора, каким является договор аренды офисного помещения, стоит доверять опытным юристам, имеющим богатый опыт разрешения преддоговорных споров и споров, связанных с исполнением договора аренды.

ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ

1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
- Сбор документов и их павовая оценка.
- Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...

На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.

2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
- Разработка проекта иска/отзыва на иск.
- Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
- Подача иска в суд. Подробнее...

Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции - проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.

3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
- Проведение предварительного слушания.
- Оценка возражений противоположной стороны.
- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
- Проведение основного слушания. Подробнее...

Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.

4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ

- Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.

- Проведениеслушания дела. Подробнее...

Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.

>5. КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ
- Правовая оценка решения суда.
-Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведение слушания дела. Подробнее...

Эта инстанция ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Вышестоящим судом. На практике, дальше Кассационной инстанции дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационная инстанция изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационной инстанции дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационной инстанции по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей

6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
- Возбуждение исполнительного производства.
- Участие в исполнительных действиях.
- Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...

Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.

Заключение любого типа договора является своеобразным риском для любой его стороны. Потому максимальное предусмотрение в договоре всех возможных конфликтных ситуаций и своеобразная «страховка» - залог успешных договорных отношений. Для договора аренды такой «страховкой» может выступать обеспечительный платёж.

Законом предусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог. Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.

Указанный способ обеспечения может быть использован только при наличии денежных обязательств. После внесения платёж, как бы «замораживается» на счету стороны, которая его получила. После того, как обязательство исполнено, платёж засчитывается, как часть выполнения денежного обязательства арендатора.

Стороны в договоре предусматривают срок исполнения обязательства. В случае если в установленный условиями сделки срок обязательство не было выполнено – обеспечительный платёж возвращается стороне, которая его внесла. Те же последствия наступают, когда обязательство было прекращено на основаниях, установленных законом.

Руководствуясь принципом свободы договора, законодатель предусматривает возможность сторон установить иные условия, при которых обеспечительный платёж возвращается целиком или полностью внесшему его контрагенту. Также он может быть частично или полностью разделён между сторонами. В этой ситуации всё зависит от воли сторон.

Размер средств, вносимых контрагентом по договору, определяется также в соответствии с волей сторон. Для договора аренды размер обеспечительного платежа устанавливается в зависимости от того, какой тип арендной платы установлен условиями сделки. В зависимости от типа арендной платы для договора аренды могут быть установлены такие виды обеспечительных платежей:

• платёж в размере месячной (квартальной, годовой) арендной платы;
• платёж в фиксированной сумме.

Первый тип привязан к периодичности и размеру арендных платежей, вносимых постоянно. То есть, это может быть не только месячный арендный платёж, например. Это вполне могут быть несколько месячных платежей (или другие вариации, приемлемые для сторон). В свою очередь, обеспечительный платёж в фиксированной сумме не привязан к арендной плате. Это может быть любая произвольная сумма.

Форма обеспечительного платежа по договору аренды – исключительно денежная. Даже если сторонами оговорен расчёт по договору в натуральной форме или в форме продукции, получаемой в результате найма. Связано это с тем, что Гражданским кодексом РФ обеспечительный предусмотрен исключительно, как способ обеспечения денежного обязательства. В свою очередь, форма внесения денежных средств может быть любой – как наличной, так и безналичной.

Момент внесения обеспечительного платежа

Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.

Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:

• установление срока для внесения платежа;
• определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
• детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).

К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.

Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства. Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства. Например, если арендатор не внёс очередной месячный арендный платёж, арендодатель может денежные средства, внесённые ранее засчитать, как именно этот арендный взнос.

Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.

Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором. Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту. Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению. Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым.

Пример условий договора об обеспечительном платеже

Удачным примером пункта об обеспечительном платеже в договоре аренды является нижеприведённый.

Как отразить в учете организации-арендодателя получение обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по внесению арендной платы?

Согласно условиям договора аренды недвижимости арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере ежемесячного арендного платежа, который составляет 118 000 руб. (в том числе НДС 18 000 руб.), в качестве обеспечения исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды, заключенному на срок 11 месяцев. В случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендодатель вправе удержать в счет уплаты задолженности арендатора соответствующую сумму из суммы обеспечительного платежа. В случае надлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы обеспечительный платеж арендатору не возвращается, а засчитывается в счет оплаты арендной платы за последний месяц аренды.

Счета и счета-фактуры за аренду арендодатель выставляет арендатору ежемесячно (на последнее число месяца аренды). Арендная плата вносится арендатором 1-го числа текущего месяца аренды.

По окончании срока аренды сумма обеспечительного платежа зачтена арендодателем в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды, поскольку арендатор надлежащим образом вносил арендную плату за предшествующие месяцы.

Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется ежемесячно.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ().

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ).

С 01.06.2015 в гражданском законодательстве закреплено понятие обеспечительного платежа как одного из способов обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе обязательства, которое возникнет в будущем (п. 1 , п. 1 , п. п. 24, 48 ст. 1, ч. 1 ст. 2 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации").

Подробно об обеспечительном платеже см. Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В данном случае возврат обеспечительного платежа арендатору не предусмотрен договором; предусмотрен его зачет в счет уплаты задолженности по арендной плате либо за первые 10 месяцев аренды (при нарушении сроков внесения платежей), либо за последний месяц (при надлежащем внесении арендной платы за предшествующие 10 месяцев). При этом, как следует из приведенных норм ГК РФ, указанный зачет производится при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором (арендная плата за первые 10 месяцев не внесена в сроки, установленные договором; арендная плата за первые 10 месяцев внесена в установленные сроки, наступил срок уплаты арендной платы за последний месяц).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Оказание услуг по предоставлению имущества в аренду является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ). По общему правилу моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг является наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ):

1. день оказания услуг;
2. день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Существует мнение, что получаемые арендодателем от арендатора денежные средства, в дальнейшем подлежащие зачету в счет оплаты услуг по аренде имущества, можно рассматривать в качестве предварительной оплаты данных услуг. Соответственно, сумма таких денежных средств включается арендодателем в налоговую базу в периоде их получения на основании пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (см., например, консультацию советника отдела косвенных налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Е.Н. Вихляевой от 23.08.2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу N А12-16130/2010).

Мнение это на сегодняшний день представляется небесспорным. Ведь высказывалось оно в тот период, когда ГК РФ не содержал прямого указания на то, что зачет обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств производится при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Соответственно, до наступления обстоятельств, установленных договором для зачета, по нашему мнению, обеспечительный платеж исполняет только обеспечительную функцию и не может считаться исполняющим платежную. Практически то же самое можно сказать и о задатке в период до заключения основного договора. Несмотря на то что такая точка зрения высказывается некоторыми судами, Минфин России и налоговые органы считают, что задаток включается в налоговую базу по НДС на дату его получения исходя из пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (по данному вопросу см. Практическое пособие по НДС и Энциклопедию спорных ситуаций по НДС).

Наряду с этим Минфином России высказывается и другая позиция: выплата суммы обеспечительного платежа, которая используется арендодателем для погашения задолженности арендатора по арендной плате, связана с оплатой реализуемых услуг по аренде. Следовательно, по мнению Минфина России, она подпадает под действие пп. 2 п. 1 и облагается НДС арендодателем при ее получении. Подборка писем Минфина России, в которых высказано такое мнение, приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС. Отметим, что имеются судебные решения, поддержавшие данную позицию.

Но и эту точку зрения разделяют не все. Так, в арбитражной практике можно увидеть следующие мнения: обеспечительный платеж не несет платежной функции; получение гарантийного обеспечения не является операцией по реализации; обеспечительный платеж по своей правовой природе является гарантией исполнения арендатором обязательств по договору и его уплата не связана с оплатой услуг. Как следствие, суммы обеспечительного платежа налоговую базу по НДС увеличивать не должны. Подборка судебных решений, поддержавших такую позицию, приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.

Дополнительно по данному вопросу см. Практическое пособие по НДС.

В рассматриваемом случае организацией получен обеспечительный платеж, сумма которого может быть зачтена в счет арендной платы. Более безопасным в этой ситуации представляется начислить НДС на дату получения обеспечительного платежа как с суммы полученного аванса. Поэтому в настоящей консультации будем исходить из условия, что арендодатель определяет налоговую базу по НДС на дату получения обеспечительного платежа от арендатора исходя из полученной суммы платежа (равной ежемесячному арендному платежу с учетом НДС) (пп. 2 п. 1 ст. 167, абз. 2 п. 1 ). НДС исчисляется расчетным методом с применением налоговой ставки, определяемой по правилам п. 4 ст. 164 НК РФ (в данном случае - 18/118).

При получении предоплаты в счет арендной платы арендодатель обязан предъявить арендатору соответствующую сумму НДС с полученной предоплаты и не позднее пяти календарных дней после получения предоплаты выставить счет-фактуру, оформленный в соответствии с требованиями п. 5.1 НК РФ (п. п. 1, 3 ) .

При получении предоплаты момент определения налоговой базы у арендодателя возникает также на дату оказания услуг по предоставлению имущества в аренду (п. 14 ).

Отметим, что услуги по договору аренды носят длящийся характер и оказываются непрерывно в течение всего срока действия договора. По мнению Минфина России, моментом определения налоговой базы по НДС при сдаче в аренду является последний день налогового периода (в настоящее время это квартал - см. ст. 163 НК РФ) (Письмо от 28.02.2013 N 03-07-11/5941). Дополнительно по данному вопросу см. Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.

Вместе с тем, по разъяснениям Минфина России, а также налоговых органов, в общем случае датой отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя (заказчика) (см., например, Письмо от 26.03.2015 N 03-07-11/16655, а также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС). При таком подходе к понятию "дата отгрузки" момент определения налоговой базы у арендодателя по п. 14 ст. 167 НК РФ возникает на дату выставления документа (счета за аренду) на имя арендатора. В данном случае такой документ выставляется арендатору в последний день месяца. Следовательно, моментом определения налоговой базы по услугам аренды за последний месяц является последний день этого месяца.

Налоговая база определяется как сумма арендной платы, установленная договором (без учета НДС) (абз. 1, 6 п. 1 ст. 154, абз. 3 п. 1 ). Налогообложение производится по ставке 18%, предусмотренной п. 3 ст. 164 НК РФ.

Арендодатель дополнительно к сумме арендной платы обязан предъявить к уплате арендатору сумму НДС и не позднее пяти календарных дней после окончания месяца выставить счет-фактуру, оформленный в соответствии с требованиями п. 5 ст. 169 НК РФ (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ) .

Одновременно сумма НДС, начисленная при получении обеспечительного платежа (как НДС с полученного аванса), принимается к вычету на основании п. 8 , п. 6 . Подробнее о порядке вычета суммы НДС, исчисленной с аванса, см. Практическое пособие по НДС.

Бухгалтерский учет

Арендная плата признается доходом по обычным видам деятельности (если предоставление имущества в аренду является одним из обычных видов деятельности организации) или прочим доходом (если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации) (п. п. 4, 5, 7 , утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

Указанные доходы (как в качестве выручки, так и в качестве прочих) признаются при соблюдении условий, определенных в пп. "а", "б" и "в" п. 12 , т.е. в данном случае - на последнее число каждого истекшего месяца предоставления имущества в аренду (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).

До момента выполнения указанных условий сумма обеспечительного платежа, поступившая от арендатора, которая по условиям договора засчитывается в счет арендного платежа за последний месяц аренды, не включается в доходы арендодателя и учитывается в составе кредиторской задолженности (п. п. 3, 12, 15 ПБУ 9/99).

Бухгалтерские записи по отражению рассматриваемых операций производятся в порядке, установленном Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и приведены ниже в таблице проводок.

Налог на прибыль организаций

Для целей налогообложения прибыли арендная плата (без учета НДС) признается арендодателем (п. 1 ):

• в качестве дохода от реализации (если предоставление недвижимости в аренду осуществляется арендодателем на систематической основе) (пп. 1 п. 1 , п. 1 );
• в качестве внереализационного дохода (если предоставление недвижимости в аренду осуществляется арендодателем не на систематической основе) (пп. 2 п. 1 ст. 248, п. 4 ч. 2 ).

По нашему мнению, полученная сумма обеспечительного платежа не признается доходом для целей налогообложения прибыли как при применении метода начисления, так и при применении кассового метода аналогично иным поступлениям, имеющим обеспечительные функции (задатку и залогу), предусмотренным в качестве неучитываемых доходов пп. 2 п. 1 . Заметим, что такое мнение высказывалось Минфином России в Письме от 26.02.2010 N 03-03-06/1/93 в отношении обеспечительного платежа по договору купли-продажи.

Доход от предоставления имущества в аренду (и в качестве дохода от реализации, и в качестве внереализационного дохода) при применении метода начисления признается на последний день месяца (т.е. на дату выставления счета) (п. 3, пп. 3 п. 4 ).

При использовании кассового метода датой получения дохода признается, в частности, день поступления средств на счета в банках, а также погашения задолженности перед налогоплательщиком иным способом (п. 2 ). Соответственно, обеспечительный платеж признается доходом при его зачете в счет арендной платы, в данном случае - за последний месяц аренды.

В то же время есть и такое разъяснение Минфина России, из которого следует, что обеспечительный платеж не признается в составе доходов на дату получения по пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ при условии возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды (Письмо от 17.09.2009 N 03-07-11/231). И поскольку в рассматриваемой ситуации возврат обеспечительного платежа не предусмотрен, возникает опасность его квалификации налоговыми органами в качестве предварительной оплаты.

В этом случае при применении метода начисления полученная сумма обеспечительного платежа не признается доходом для целей налогообложения прибыли по пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ. На дату признания дохода от предоставления имущества в аренду такая переквалификация не повлияет.

Однако при применении кассового метода при таком подходе к квалификации обеспечительного платежа налогоплательщик вынужден будет признать доход на дату получения обеспечительного платежа от арендатора (п. 8 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации").

В настоящей консультации исходим из условия, что организация не учитывает при получении сумму обеспечительного платежа в составе доходов на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Применение ПБУ 18/02

Если квалифицировать сумму обеспечительного платежа в качестве предварительной оплаты в целях налогообложения прибыли, то при применении кассового метода организация в налоговом учете признает доход в сумме полученного от арендатора обеспечительного платежа (без НДС) на дату получения, а в бухгалтерском учете на эту дату доход не признается. При этом в учете организации возникают вычитаемая временная разница и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА) (п. п. 11, 14 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утвержденного ).

На дату признания дохода по договору аренды за последний месяц в бухгалтерском учете указанные разница и актив погашаются (п. 17 ПБУ 18/02).

Бухгалтерские записи по возникновению и погашению ОНА в настоящей консультации не приводятся, поскольку, как указано выше, обеспечительный платеж не квалифицируется налогоплательщиком в качестве предварительной оплаты в налоговом учете.

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами":

76-о "Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу";

76-а "Расчеты с арендатором по арендной плате";

76-НДС-о "НДС, исчисленный с суммы полученного обеспечительного платежа".

			Сумма, руб.	Первичный документ
При получении обеспечительного платежа
Отражено получение обеспечительного платежа от арендатора				Договор аренды, Выписка банка по расчетному счету
Исчислен НДС с суммы полученного обеспечительного платежа (118 000 x 18/118)				Договор аренды, Счет-фактура
Поступивший обеспечительный платеж включен в состав обеспечений обязательств и платежей полученных				Договор аренды, Бухгалтерская справка
При зачете обеспечительного платежа в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды
Арендная плата, начисленная за последний месяц аренды, признана в составе доходов				Договор аренды,
Исчислен НДС с арендной платы за последний месяц аренды (118 000 / 118 x 18)				Счет-фактура
Сумма обеспечительного платежа зачтена в счет арендной платы за последний месяц аренды				Договор аренды, Бухгалтерская справка
Принят к вычету НДС, исчисленный с суммы обеспечительного платежа				Счет-фактура
Списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа, зачтенного в счет уплаты арендной платы				Бухгалтерская справка

Напомним, что арендодатель вправе не составлять счет-фактуру в случае предоставления имущества в аренду лицам, не являющимся налогоплательщиками НДС или освобожденным от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС. Счета-фактуры не составляются при наличии соответствующего письменного согласия сторон сделки (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). Дополнительно по данному вопросу см. также Практическое пособие по НДС.

Порядок отражения на счетах бухгалтерского учета НДС, исчисленного с суммы полученной предоплаты (аванса), подробно рассмотрен в консультации Е.Б. Ильиной.

М.С.Радькова Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению

Можно увидеть примерно такое условие: «Арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере двухмесячной арендной платы, что составляет 80 000 (Восемьдесят тысяч) рублей. Вышеуказанная сумма выплачивается арендодателю арендатором не позднее следующего рабочего дня, следующего за заключением настоящего Договора». Иногда стороны арендного соглашения договариваются, что обеспечительный платеж перечисляется арендодателю одновременно с первым арендным платежом (при формулировке данного условия учитывайте ст. 190-194 ГК РФ, а также ст. 421 ГК РФ). Если же условие о сроке внесения обеспечительного платежа не согласовано, Арендатор обязан перечислить обеспечительный платеж в разумный срок с момента предъявления соответствующего требования арендодателем (). Это означает, что партнеры изначально договорились о единовременной выплате некой суммы, которая будет выполнять роль залога добросовестного исполнения договора. Обратите внимание, в законе не определено названние такого платежа, поэтому его часто называют и залог, и страховой платеж, и гарантийный взнос и разного рода депозит (см., например, постановления ФАС Московского округа от 09.02.2015 г. № Ф05- 16990/2014 по делу № А40-36564/14, от 12.01.2010 г. № КГ-А40/13999-09 и от 27.07.2011 г. № КГ-А40/7474-11, а также постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2011 г. по делу № А27-6102/2010). При этом именно его название не будет определять его содержание и цели. Более того, «судьба» денег может складываться по-разному в зависимости от договоренности партнеров: они могут остаться у арендодателя навсегда вне зависимости о того, насколько прилежно арендатор исполнял соглашение, могут быть «разделены» и засчитаны как первый и последний арендные платежи, а могут служить своего рода «буфером», из которого арендодатель вправе удерживать суммы штрафов, если арендодатель нарушит договор. Но я рассмотрю тот случай, когда оставшаяся часть денег по окончании арендных отношений должна быть возвращена нанимателю помещения.

«Грустная» статистика

«К сожалению, практика неумолимо свидетельствует о том, что именно на этапе возвращения обеспечительного платежа у арендаторов чаще всего возникают проблемы. Например, арендодатель отказывается возвращать деньги, мотивируя это вдруг вспомнившимися ему нарушениями условий договора аренды, за которые предусмотрены штрафные санкции. И чтобы избежать подобных ситуаций, хочу посоветовать включить в договор одно очень полезное условие, связанное с «использованием» обеспечительного платежа, - делится московский адвокат Сергей Воронин. - Если в контракте указано, что арендодатель вправе удерживать некоторые суммы из гарантийного взноса, если, по его мнению, арендатор нарушил то или иное условие договора (просрочил арендный платеж, сделал несогласованный ремонт и т. п.), то пусть о каждом таком удержании он письменно уведомляет арендатора. А в конце каждого месяца стороны могут составлять и подписывать некий акт, в котором должно указываться, какие именно отчисления арендодатель сделал из обеспечительного платежа (если не было никаких - это тоже надо написать!) и сколько денег осталось в обеспечение по состоянию на дату составления акта. При этом в договоре нужно четко указать, что случае отсутствия специального извещения или записи в акте любое «изъятие» денег из обеспечительной суммы является своевольным и незаконным! Такие несложные «бумажные» манипуляции помогут избежать неприятных сюрпризов при возврате суммы обеспечения».

Справедливости ради стоит отметить, что обеспечительный платеж способен сослужить добрую службу не только владельцу метров, но и арендатору, когда в договоре сказано, что арендодатель вправе «брать» из этой суммы платежи, если последние не поступят к нему вовремя.

Справедливости ради стоит отметить, что обеспечительный платеж способен сослужить добрую службу не только владельцу метров, но и арендатору. Ведь если в договоре сказано, что арендодатель вправе «брать» из этой суммы платежи, если последние не поступят к нему вовремя. То есть если у арендатора вдруг сложится чрезвычайная ситуация и он какое-то время на сможет регулярно перечислять партнеру деньги, «в дело пойдет» уже внесенная им обеспечительная сумма.

Разделяй и удерживай

Как уже было сказано, в данной статье мы будем рассматривать ситуацию, когда, по условию контракта, арендодатель вправе удерживать из обеспечительного платежа просроченные платежи или штрафные санкции, а остаток денег должен будет возвратить.

Начнем с условия в контракте, оно может выглядеть примерно так: «Арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа любую задолженность арендатора по настоящему Договору, в том числе задолженность по внесению арендной платы, а также санкции за ее несвоевременную уплату, а также иные платежи, обязанность по уплате которых возложена на арендатора по настоящему договору и не выполнена в установленные сроки. В случае, если сумма обеспечительного платежа будет израсходована не полностью, ее остаток возвращается арендатору в течение пяти рабочих дней после окончания настоящего Договора»

Однако, решив вычитать суммы санкций из обеспечительного взноса, стороны арендного соглашения должны помнить такую вещь. Если в договоре имеется условие, согласно которому обеспечение вообще не возвращается или если арендатор нарушит условие контракта (например, опоздает с перечислением арендной платы), то съемщик помещения, несмотря на удержание обеспечения, должен будет сам отдельно погасить всю задолженность по арендной плате и уплатить договорную неустойку. Внимание, при этом он будет не вправе требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение! А вот если обеспечительная сумма (или ее оставшаяся часть) должны будут после окончания договора вернуться к арендатору, а течение срока действия контракта владелец метров вправе брать из нее суммы на погашение санкций и просрочек, то требовать их отдельного перечисления после завершения контракта владелец помещения будет не вправе.

Если же арендатор погасит все штрафы самостоятельно, то собственник помещения должен быть возвратить ему обеспечительные деньги без вычета уже перечисленных сумм. Поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена.

Именно несоблюдение этого правила совсем недавно привело в арбитраж двух партнеров - фирму и предпринимателя, предметом разбирательства в котором как раз и стала попытка владельца помещений дважды получить суммы штрафа и восстановительного ремонта - непосредственно от арендатора, в том числе и удерживая их из обеспечительного платежа.

Виновный не платит дважды

Итак, фирма и предприниматель заключили между собой договор аренды нежилого помещения. Одним из пунктов соглашения предусмотрено, что арендатор должен уплатить арендодателю гарантийный платеж, составляющий сумму в рублях, эквивалентную 6660 долларам США, из которого арендодатель вправе получить удовлетворение своим требованиям к арендатору (если таковые будут иметь место). Оставшуюся же сумму владелец метров должен по окончании договора возвратить. Удержание предполагалось за проведение перепланировки помещений. Если арендатор к окончанию срока действия контракта приведет помещения в первоначальный вид и самостоятельно заплатит штраф, то демонтаж уже не будет являться основанием для удержания гарантийного платежа в части, касающейся этого нарушения. Таковы были условия соглашения.

Через некоторое время худшие предположения арендодателя свершились - арендатор все-таки сделал перепланировку помещения. Перестроенными метрами съемщик с удовольствием пользовался, иногда, правда, запаздывая с перечислением арендной платы. А когда пришло время окончания контракта, арендатор сам честно уплатил штраф за перепланировку, а также вернул все стены на прежние места, так что снятые помещение полностью приобрели свой первоначальный вид. Соответственно, памятуя об условиях договора, он ожидал получить гарантийный платеж лишь за вычетом арендных платежей и неустойки за просрочку их внесения.

При составлении договора арендатору нужно позаботиться о том, чтобы в нем содержалось условие, согласно которому о каждом удержании денег из общей суммы обеспечительного платежа собственник помещения обязан письменно его уведомить.

Однако арендодатель вообще не собирался возвращать партнеру обеспечительную сумму. А объяснил он это тем, что фирма неоднократно нарушала условия соглашения, за что, собственно, и должна быть лишена залогового платежа (не в зачет задолженности по арендным платежам, а просто «в наказание»). Более того, арендодатель заявил о том, что съемщик помещений остался ему должен сумму тех платежей, которые он своевременно не перечислил, и санкций за просрочку.

Так и не придя к согласию путем мирных переговоров, арендодатель обратился в арбитраж с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, начисленной в связи с нарушением срока их внесения.

Судьи первой инстанции сделали вывод о правомерности всех требований истца (решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2014 г.). А вот апелляционные арбитры усомнились в законности части заявленных владельцем метров требований. Они обратили внимание на то, что их коллеги не учли внесенный арендатором-ответчиком обеспечительный платеж, который после возвращения арендодателю помещения так и не был возвращен или хотя бы зачтен в счет погашения арендной платы. Поэтому требуемую компенсацию судьи решили уменьшить ровно на сумму присвоенного истцом обеспечительного платежа (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 г.).

Недовольный таким решением, арендодатель обратился в кассацию.

И, подавая жалобу, он заявил, что ответчик самовольно, без письменного согласия арендодателя, произвел ремонт в помещении, демонтировал в нем имущество, в том числе потолок, плинтусы, тем самым нанеся вред имуществу истца. Кроме того, условиями договора не предусмотрен зачет гарантийного платежа в счет арендной платы, поскольку он является способом обеспечения исполнения обязательства. Между тем другими пунктами соглашения установлены случаи удержания (невозврата) арендодателем гарантийного платежа, и поскольку ответчиком задолженность по арендной плате не погашена и пени не выплачены, у истца-заявителя нет оснований для возврата гарантийного платежа.

Однако кассационные арбитры сочли доводы жалобы несостоятельными. Они сразу отметили, что доводы владельца помещения о том, что гарантийный платеж в данном случае не подлежит возврату, потому что арендатор нарушил условия контракта (несколько раз не перечислил вовремя арендную плату, а также самовольно перестроил сданные ему помещения), являются несостоятельными.

А после этого арбитры напомнили, что стороны четко прописали в соглашении, что внесенный арендатором гарантийный платеж должен быть возвращен за исключением возможных отчислений после исполнения обязательств по договору.

Между тем, ответчик по окончании аренды добровольно уплатил штраф за причиненные помещению повреждения (в результате самовольного ремонта), а также устранил нарушения, связанные с перепланировкой, поскольку произвел восстановительный ремонт за счет своих средств. Таким образом, право истца как арендодателя, нарушенное ответчиком в результате незаконной перепланировки, было восстановлено в полном объеме. Поэтому попытка истца удержать в свою пользу еще и обеспечительный платеж в данном случае является, по мнению арбитров, абсолютно незаконной (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 г. и ФАС Московского округа по делу № А40-36564/14) (практически аналогичное решение: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 г. № 09АП-17792/2011-ГК).

Анна Мишина , для журнала «Расчет»

Профессиональная пресса для бухгалтера

Для тех, кто не может отказать себе в удовольствии полистать свежий журнал, почитать проверенные экспертами качественно сверстанные статьи.