Необходимые документы для получения ипотеки. Что нужно, чтобы взять ипотеку: условия

Про "накопить" или "заработать" на собственную квартиру сейчас мало кто говорит. Основной выход - брать ипотеку.

Общие условия предоставления ипотеки

В этом разделе мы вам расскажем о том, что нужно для ипотеки на общих условиях. Если говорить проще, то если вы являетесь среднестатистическим гражданином и ничем не выделяетесь перед банком, то для вас вполне может быть доступен стандартный вид кредита. Так что же для этого нужно?
При рассмотрении заявки на предоставление ипотечного кредита в расчет берутся следующие факторы:

• Ваш возраст . На самом деле все больше людей задаются вопросом, до какого возраста дают ипотеку. Банки здесь установили вполне стандартные границы - от 21 года до 60 лет. Некоторые коммерческие банки слегка сдвинули эту границу и предоставляют ипотеку с 18 и до 65 лет, но эти варианты можно считать редкостью. В основном банковские службы работают по стандарту. Таким образом, если вы все-таки запланировали брать ипотеку на большой срок (15–20 лет), то оптимальным возрастом для ее оформления будет предел от 20 до 40 лет. Так что, если вы еще задаетесь вопросом: «Дадут ли мне ипотеку в 60 лет на общих основаниях?», то ответ банка не всегда может быть положительным.
• Общий стаж трудовой деятельности . Это вполне нормально, что банка, как сторону, предоставляющую вам довольно большую сумму в долг, будет интересовать вопрос о том, насколько вы платежеспособны, а трудовой стаж влияет на этот параметр как ни один другой. Заемщика в то же самое время может интересовать вопрос о том, какой должен быть доход по ипотеке, но в рамках этого пункта учитывается только трудовой стаж. Итак, банк будет рассматривать общий стаж на последнем рабочем месте. Он должен быть не меньше 6 месяцев. Также показательным считается, сколько раз за время своей деятельности заемщик менял профессию, и какие были перерывы между сменой профиля.
• Подтверждённая заработная плата . Этот пункт считается чуть ли не самым важным во время оформления ипотеки. Именно, исходя из этого показателя, банк будет выносить решение о том, какую ежемесячную сумму вы сможете выплачивать в счет долга. Нет четкого понятия, какой должна быть зарплата для ипотеки. Здесь все зависит от суммы, которую вы собираетесь взять. Дальше в любом случае банк будет принимать решение. Но учтите, что все ваши доходы, даже неофициальные, должны быть подтверждены документально.
• Наличие первоначального взноса . Это очень «плавающий» вопрос, так как в нем может быть несколько нюансов. Вы можете не обладать наличными средствами на момент подачи заявки на ипотечный кредит, но в перспективе у вас могут быть средства, которые послужат этим взносом. Объясним на примере: вы продаете заявку на кредит, чтобы расширить свою жилплощадь. При этом первоначальным взносом могут стать те средства, которые вы получите от продажи старой квартиры. Также в качестве первоначального взноса сейчас очень часто используется материнский капитал. От первоначального взноса также зависит, какие проценты по ипотеке будут начисляться.
• Длительность кредита . Этот нюанс рассматривается как вами лично, так и банком. Например, приходите вы в банк с твердой уверенностью, что вам необходим ипотечный кредит сроком на 10 лет. Но после рассмотрения всех документов, банк выносит решение, что за 10 лет вы не сможете оплатить всю сумму, и предоставляет вам ипотеку на 30 лет. Так что, когда вы строите планы относительно сроков, не забывайте, что у банка на этот счет может быть свое собственное суждение.
• Семейное положение . Этот факт также рассматривается банком. Например, мы все чаще слышим вопросы, типа: "Можно ли взять ипотеку одной?". На самом деле ответ прост - практически нереально. Дело в том, что банки рассматривают супруга или супругу заемщика, как поручителя или созаемщика. При этом доход семейной пары рассматривается как единое целое, то есть он влияет на то, каким образом они будут гасить кредит. Также от семейного положения во многом зависит, какая процентная ставка по ипотеке будет назначена.

Это основные условия для ипотечников, которые относятся к общей категории граждан, то есть не имеют никаких привилегий, и платить кредит они будут по стандартной установленной схеме. Но есть отдельные категории граждан, вопрос о предоставления кредита которым решается в отдельном порядке. читайте здесь.

Ипотека не работающим официально

Очень много людей в нашей стране, которые не имеют официального места работы. То есть они не могут предоставить банк ту заветную справку о доходах по форме 2НДФЛ. Сразу может показаться, что у таких граждан попросту нет шансов на приобретение собственного жилья посредством оформления кредита на него. Но банки учли этот момент и теперь начали распространять для таких граждан особые условия кредитования . Вы сразу подумаете, под какие проценты дают ипотеку таким гражданам. Но оказывается, что практически под такие же, что и по стандартной схеме, но здесь слегка видоизменяется порядок предоставления документов.

Некоторые банки изобрели особую программу для неработающих официально граждан. Такие люди предоставляют в банк справку в свободной форме, в которой прописаны все доходы, имеющиеся на момент получения кредита. Эти доходы могут быть подтверждены. К примеру, если вы являетесь сотрудником определенной фирмы, в которой вас официально не трудоустроили. В этом случае руководитель этой фирмы может подписать справку для банка, где указан доход его подчиненного. На самом деле очень много людей, кто берет ипотеку именно так. Таким образом, ипотека, если не работаешь официально, тоже вполне реальна.

Ипотека для пенсионеров

Рассмотрим вопрос о том, дают ли ипотеку пенсионерам. Нельзя сказать, что получение ипотеки пожилыми людьми выгодно больше, чем молодыми гражданами. Дело в том, что выдавая такой кредит пожилым людям, банки все-таки рискуют, но в целях расширения своей клиентской базы, они все-таки предусмотрели некоторые условия именно для них:

• Заемщик должен выплатить ипотеку до 75 лет.
• Подтверждением доходов может быть выписка из Пенсионного фонда, а также определённая информация о вкладах и сбережениях.
• Обязательное наличие поручителей.
• Повышенная процентная ставка и более короткий срок погашения долга.
• Если у заемщика отсутствует дополнительный доход, то он может оставить банку в залог имеющееся у себя имущество, например, машину или дачу.

Но даже несмотря на эти условия, далеко не всем пенсионерам банковские службы идут навстречу. Иногда им все-таки отказывают в предоставлении кредита.

Ипотека и декрет

Поскольку ипотека - это долгосрочное обязательство перед банком, которое может длиться десятки лет, то за это время может произойти масса изменений в жизни заемщиков. Например, если два супруга имели стабильный доход, который позволял им совершать ежемесячные платежи без особого ущерба для семьи, но в один момент они решили пополнить свою семью. При этом супруга женщина в любом случае будет оформлять декретный отпуск. Следовательно, уровень доходов семьи существенно снизится. Как быть в такой ситуации?

На самом деле выход есть только один - обращение в банк. Если он пойдет на определённые уступки, например, на продление срока кредита или на снижение ежемесячного платежа, то проблемы не возникнет. Но в большинстве случаев банки не предоставляют льготы гражданам, находящимся в декрете.
Есть также второй вопрос - дадут ипотеку в декрете. На самом деле, шансы ничтожно малы. Банки в большинстве случаев не берут на себя такую ответственность, поскольку во время декретного отпуска у женщины существенно снижается доход, а трат при этом становится больше.

Если вы решили взять ипотечный кредит на покупку недвижимости (берем, к примеру, квартиру), то вы четко должны понимать, что представляет собой данный ипотечный кредит, какие обязательства на вас при этом ложатся.

Многие считают, что получение ипотечного кредита это дело достаточно сложное и непростое, но на самом деле, если вы знаете все тонкости этого дела, то для вас получение кредита не станет сложностью, во всяком случае, вам будет гораздо легче, недели большинству людей в данном вопросе. Обратите внимание на то, что информацию касательно получения ипотеки, вам следует искать не в банке, который может предоставить такой вид кредитования (хотя, безусловно, без такой информации вам также не обойтись, но позже), поскольку такая информация будет рассчитана скорее на тех людей, которые имеют достаточно высокие показатели «белой» зарплаты.

Итак. если вы человек с высоким уровнем зарплаты, и при этом вам требуется получить не очень большую сумму по ипотечному кредиту, то каких-то непредвиденных трудностей у вас возникнуть не должно. Но немного иначе дела обстоят у тех, кто является «хозяином серой зарплаты», а значит и в действительности у вас не будет того необходимого дохода, который необходим для получения ипотечного кредита (ведь вы рассчитываете гасить кредит из тех денежных средств, которые будете получить от сдачи в аренду купленной квартиры, а возможно, кредит будут выплачивать ваши родственники, которые официально в силу каких-либо причин не могут оформить на себя такой ипотечный кредит).

Главный вопрос, на который мы попытаемся ответить - это то, как же все-таки получить ипотечный кредит, если вы не соответствуете всем критериям банка?

Дело в том, что помимо тех требований, о которых заявляют банки достаточно открыто, есть еще ряд так называемых «неафишируемых требований». Запомним фразу «кто предупрежден, тот вооружен» и отправимся изучать глубины ипотечной сделки!

Итак, начнем с того, что в первую очередь, вам предстоит выбрать банк. Причем выбирать необходимо не тот банк, который предлагаем наименьший процент по кредитным выплатам или наименьшие расходы при оформлении кредитной сделки, нет, на самом деле вам предстоит выбрать банк, который реально может выдать вам ипотеку. Многие люди, которые собираются брать ипотечный кредит начинают активно просматривать интернет-сайты с информацией касательно процентных ставок, дополнительных расходов на оформление документов и так далее. На самом же деле, в принципе, практически во всех банках условия выдачи ипотечных кредитов одинаковы. Согласитесь, что даже в том случае, если вам удастся найти банк, который предлагаем немного меньшие проценты по выплате, нежели другие, то после того, как в течение месяца вы будете собирать и оформлять необходимые документы, вам попросту могут отказать (вот теперь этот банк не будет таким хорошим для вас!).

Значит запомнили - если вы не являетесь человек у которого большая белая зарплата, то не теряем время на поиски банков с наименьшими процентными ставками по выплатам, а ищем банк, который реально может выдать вам ипотечный кредит. Вот тут возникает вопрос, а как же определить какой именно этот банк? Выделить конкретные признаки такого банка весьма сложно, но в целом есть некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание. Во-первых, изучайте предложения банков, занимаются рекламой не столько самого банка, сколько именно услуг по выдаче ипотечных кредитов физическим лицам. Во-вторых, если вы ищите информацию в сети Интернет о том, какое количество ипотечных кредитов было выдано тем или иным банков, то вы должны суметь реально оценить правдивость данной информации, учитывая при этом размер самого банка. И наконец-то, в-третьих, стоит воспользоваться услугами, советами и рекомендациями ипотечных брокеров и прочих специалистов, которые задействованы в данной сфере.

Таким образом, вы должны проанализировать не только лишь сами условия кредитования, но и требования того или иного банка, которые он предъявляет к заемщику.

Идем далее! Когда вы более или менее определитесь с выбором банка, то обратите внимание на то, что подавать заявку на получение ипотечного кредита необходимо сразу же в несколько банков одновременно, а не ждать пока вам откажут в одном, а после обращаться в другой банк - так вы только потеряете массу времени, сил и нервов.

На самом деле, подача документов параллельно в несколько банков - это очень правильное и выгодное решение, поскольку, если подав заявление в один из банков и получив там отказ, вы попросту можете «опустить руки», посчитав, что значит не судьба вам получить ипотеку. Но ведь, если не получилось в одном банке, это не означает, что не получится и в другом. Вы должны быть уверенны в себе и настойчивы. Не ленитесь делать сразу несколько комплектов пакетов документов, ведь таким образом вы просто увеличиваете шанс на получение кредита.
Обычно, для того, что получить ипотечный кредит потенциальный заемщик отправляется в банк, где излагает информацию касательно того, какой у него реальный доход, какие у него нужды так далее, после чего он собирает необходимые документы, подает их на рассмотрение в банк и ждет решения по своему вопросу. Казалось бы, все правильно, но есть одно «но». Мы так поступать не будем! Первым делом, вам необходимо узнать в банке каким должен быть ваш ежемесячный доход для того, чтоб вам выдали ипотечный кредит на определенную сумму. Также узнайте, какие именно документы вам необходимо подготовить и каким образом банковские работники будут проверять эти документы. Очень четко запомнив все эти требования банка, вам уже предстоит подготовить документы (разнообразные справки о доходах и так далее), которые бы соответствовали полностью этим требованиям. Да, не поспоришь с тем, что возможно вы немного «подкорректируете» сумму своих доходов в нужную вам сторону, но при этом, такой вариант подхода является более результативным, нежели первый.

Таким образом, вам непременно стоит все сначала узнать, просчитать, собрать документы, которые будут в полной мере соответствовать всем требованиям, а уже после этого подавать их непосредственно в банк. Уж поверьте тому, что в такой ситуации и положении вещей, ваши шансы на получение ипотечного кредита значительно возрастают (это практически беспроигрышный вариант).

Обратите внимание на то, что существует ряд требований у банков, которые они не озвучивают, но при этом, если заемщик не будет им соответствовать, то ипотечный кредит в большинстве случаев он просто получить не сможет. Что это может быть? Начнем с того, что банки проводят соответствующие проверки службами безопасности. На самом деле, это не особенно сложная проверка, но в том случае, если у вас имеются какие-либо административные наказания или же судимость (причем совершенно не имеет значения погашена она или нет), при наличии таких вопросов в пунктах анкеты, вам стоит отвечать правдиво на них и не умалчивать о подобных фактах. Не стоит забывать о том, что проверить данную информацию для работников банковских служб безопасности особого труда не составит.

Возможен и такой вариант проверки, как прозванивание сотрудниками банка на указанное вами место работы. Банковские сотрудники могут позвонить на вашу работу и узнать действительно ли вы там работаете, как долго, какую должность занимаете и так далее. именно поэтому, вы должны не забывать о таком варианте проверки. Человек, который будет отвечать на подобные звонки должен быть предупрежден вами заранее, особенно, если вы не работаете в данной указанной вами компании, а просто попросили выдать вам справку о доходах (не удивляйтесь, так делают очень многие). На самом деле, такая практика существует далеко не во всех банках, и лучше, если в выбранном вами банке такой проверки не будет, но вы должны быть готовы к любым поворотам и проверкам.

Учитывайте также и то, что банк может требовать информацию касательно минимального стажа работы заемщика, а также непрерывного стажа по последнему месту работы. Обычно, это один год минимального стажа работы, а также не менее шести месяцев стажа по последнему месту работы (во всяком случае, это официальные критерии оценки банков). Как показывает практика, если вы работаете на последнем месте работы всего шесть месяцев, то это может послужить камнем на пути получения ипотечного кредита. Как минимум у вас должен быть год, а лучше два года, непрерывного стажа на последнем месте работы.

Обычно, многие считают, что вопрос наличия высшего образования у заемщика. Это неглавное, и в принципе на это внимание никто не обращает. Да, действительно, обычно данный вопрос. А точнее требование, не очень ярко выражено, но в том случае, если сумма вашего ипотечного кредита невелика, то данный показатель существенной роли играть не будет. но вот если вы хотите получить уже достаточно большую сумму по кредиту, то на это в банке обращают внимание (особенно, если ваша официальная зарплата не подтверждает ваш доход). Сейчас мы не говорим о том, что вы являетесь частным предпринимателем, поскольку это совершенно иная картина и требования.
Очень часто, на положительное решение вашего вопроса в плане получения ипотечного кредита может сыграть и сама компания, в который вы работаете. Кстати говоря, это требования в банковских анкетах в принципе не заявляется открыто, однако, вес оно имеет значительный. Представьте себе ситуацию, что вы работаете в маленькой фирме. У которой нет никакой недвижимости, она имеет небольшие обороты на расчетном счете и так далее. И при этом вы оформляете справку о доходах, в которой указано, что зарплата у вас очень высокая (а справка при этом подписана всеми - и директором, и бухгалтером и так далее). Как вы думаете, не вызовет ли вопросов данная справка в банке? Наверняка вопросы возникнут. После того, как вы подаете документы на оформление ипотечного кредита, банковский работник должен провести оценку правдоподобности ваших заявленных доходов. То есть, он должен оценить ваш доход, при этом оценив вашу компанию. Если же фирма будет небольшой с небольшим оборотом, то, как мы уже говорили. Ваша справка о доходах может вызвать ряд сомнений в ее правдоподобности и соответствии реальности. Результат, думаю, будет очевидным.

Дело в том, что в банке в отделе кредитования работают профессиональные аналитики, вы не должны это забывать. Еще одним вопросом и требованием может стать ваша квалификация. Опять-таки, возвращаемся к вопросу вашей заявленной зарплаты. Если в работаете на достаточно крупной фирме, и просите в справке о доходах написать вам сумму, которая выше вашей реальной зарплаты, то это еще не дает вам стопроцентной гарантии в получении ипотечного кредита. Дело в том, что банковский работник должен оценить насколько реально работник вашей должности и квалификации может получать такую зарплату. Поэтому, вам также предварительно необходимо сопоставить реальные зарплаты работников той или иной квалификации. Грубо говоря, если вы являетесь менеджером низшего звена, то ваш доход не может составить миллион. В среднем, вы можете увеличить реальную самую высокую зарплату работника определенной квалификации приблизительно на тридцать - сорок процентов. Такой показатель не должен вызвать недоверия со стороны работников банка.
И вот еще последний из моментов - это наличие у вас других кредитов. А также то, насколько регулярно вы их выплачивали. Это может стать небольшим плюсом в вашу сторону при вынесении решения по вопросу выдачи ипотечного кредита.

Поле того, как вы получите кредитное решение, это будет еще не окончательный вердикт по вашему вопросу, а только лишь предварительным решением, но и это уже можно будет считать маленькой победой (не стоит забывать о том, что на данном этапе у вас еще нет никаких сведений о квартире).

Кстати говоря, о квартире. Вы должны понимать. Что она должна будет понравиться не только лишь вам, но и, как ни странно, банку. Возможен такой вариант событий. Когда вы нашли подходящую вам квартиру, вы пришли в банк для того, чтоб начать процедуру выдачи вам ипотечного кредита, но после ознакомления банковских сотрудников с соответствующими документами на квартиру, они отказывают вам в выдаче кредита. Нет, вам не полностью отказывают в ипотеке, вам откажут в выдаче кредита на конкретную квартиру. Вот вопрос - почему такое может произойти? Дело в том, что данная квартира может показаться банку с высоким юридическим риском того, что по отношению к данной квартире может быть проведен судебный спор. Попробуем разобраться в основных причинах отказа в подобных случаях.
Итак, вам могут отказать, если право собственности на определенную квартиру было зарегистрировано на основании судебного решения. Еще одной причиной может стать тот факт, что нынешний собственник квартиры не имеет возможности лично присутствовать при проведении сделки, но при этом он выписал генеральную доверенность на имя своего представителя. Да, в такой ситуации, практически во всех банках вы получите отказ. Также вам могут отказать, если выбранная вами квартира находится в старом или деревянном доме (это, конечно же, не всегда влияет на решение, но все-таки).

Очень внимательно необходимо подойти к данному вопросу, если вы собрались приобретать земельный участок под строительство, коттедж, комнату или же квартиру в доме, который только строиться и так далее. В данном случае существует достаточно большое количество нюансов. Так, например, вы должны быть уверены в том, что покупая квартиру в строящемся доме, строительная компания должна иметь соответствующую аккредитацию. Или же, если вы собрались приобретать комнату, то у вас должно быть на руках согласие всех собственников квартиры.

Еще одна небольшая рекомендация - когда вы будете оформлять договор задатка, то вам необходимо будет убедиться в том, что в нем будет прописано, что договоренность о задатке потеряет силу в том случае, если банком не будет одобрен выбор конкретной квартиры.
Очень часто бывают случаи, когда продавец квартиры может предложить покупателю указать в договоре купли-продажи несколько заниженную сумму, или же просто заплатить соответствующий налог из собственного кармана. Вам ни в коем случае не стоит соглашаться на такие предложения. Почему? Да все просто! Если вы согласитесь на то, чтоб в договоре была указана заниженная сумма, то банк попросту не согласиться на выдачу ипотечного кредита. А значит, не будет самого кредитования в принципе. Вы должны для себя понять, что если вы решили приобретать квартиру при помощи ипотечного кредитования, то ваш выбор квартиры должен попадать на ту недвижимость, которые приобретались меньше трех лет назад.

Очень часто может возникнуть вопрос (а как следствие, и проблема) о незаконной перепланировке квартиры. Да, действительно, на сегодняшний день, банки к данной проблеме и вопросу относятся в принципе лояльно, но при этом. Если все-таки в выбранной вами квартире была произведена подобная незаконная перепланировка, то вам лучше либо же просто отказаться от вашего выбора, либо же как можно точнее оценить возможность сделать такие изменения законными (к слову сказать, с этим возникают порой немалые проблемы).

Еще один момент - это то, что при наличии у вас каких-либо хронических заболеваний, группы по инвалидности и так далее, у вас могут возникнуть также некоторые проблемы. Именно поэтому вам стоит заранее подумать над тем, каким образом вы будете (и будете ли вообще) преподносить подобную информацию в страховой компании, ведь это может затянуть процедуру сделки на длительный срок, а в некоторых случаях, и вовсе сделать такую сделку невозможной.

Хочется дать еще несколько советов по поводу выбора квартиры. Вам не стоит ввязываться в так называемые «сложные сделки». Как известно, обычно кредитное решение зачастую ограничено сроком в три месяца. Безусловно, теоретически у вас есть возможность продлить данный срок на некоторое время, но все-таки будет лучше, если вы сможете вложиться в отведенное время. С проведением «сложных сделок» у вас это наверняка не получится сделать. Что же такое эти «сложные сделки»? На самом деле, это тот вид сделок, который предусматривает привлечение большого количества людей и организаций. Если в одном из звеньев такой длинной цепочки произойдет какой-то сбой, то это повлечет за собой сбой абсолютно всей сделки. Что уж говорить о нашем случае, когда нам необходимо получить ипотечный кредит (а это уже усложнение). Ведь ее необходимо согласовывать как со страховой компанией, так и с банком, с оценщиком и так далее. И вот представьте себе, что вы еще дополнительно будете усложнять данную сделку - это может привести к тому, что она попросту не состоится.

Вот мы медленно и уверенно подошли к вопросу о том. стоит ли привлекать ипотечного брокера? Сразу же стоит отметить, что в том случае, если вы хотите получить ипотечный кредит вы действительно можете воспользоваться услугами ипотечного брокера.

Сегодня, ипотечные брокеры работают как самостоятельно, так и в составе агентств по недвижимости. Обращаться к брокерам или же нет - это сугубо личное дело каждого заемщика.

Если вы решили воспользоваться услугами ипотечного брокера, то перед вами встанет задача найти именно хорошего, квалифицированного специалиста.

Каким должен быть настоящий хороший ипотечный брокер? Это должен быть человек, который способен анализировать ситуацию, а также у которого есть необходимый запас знаний в данной области. Помимо этого, ипотечный брокер должен быть действительно хорошим советчиком и помощником для заемщика. Дело в том, что обратившись за помощью к ипотечному брокеру, вы можете в значительной мере сэкономить свое собственное время, а также у вас появится существенный и реальный шанс действительно получить кредитное решение (особенно это касается тех ситуаций, в которых самостоятельно вы наверняка бы не получили положительного решения).

Учтите, что если человек, который называет себя ипотечным брокером, может только лишь заполнить соответствующие документы для получения ипотечного кредита, а также выполнить функцию курьера и отвезти эти документы в банк, то вам стоит отказаться от услуг такого «специалиста». Поверьте, что этого крайне мало, к тому же, вам будет гораздо дешевле просто нанять человека, который сможет правильно заполнить и оформить все документы и отвезти их в банк.

И вот снова возникает вопрос, а как же распознать действительно хорошего ипотечного брокера среди всех остальных, ведь на двери его кабинета не указано насколько он профессионал своего дела. На самом деле, это действительно не просто, но есть некоторые моменты, на которые вам стоит обратить свое внимание. Итак, начнем со стажа работы ипотечного брокера. Возможно, это достаточно грубый критерий отбора, но все-таки. Согласитесь, что если человек работает ипотечным брокером менее шести месяцев, но так или иначе вы будете задумываться над тем, что он еще недостаточно опытен, не знает еще всех тонкостей и нюансов. Но при этом, особенно большой стаж работы также может являться не самым лучшим показателем, ведь человек может проработать и пятнадцать лет, но при этом так и не стать настоящим профессионалом и специалистом своего дела.

Тогда еще одним критерием может стать специализация. Что мы имеем в виду. Смотрите, если человек будет заниматься исключительно вопросами получения ипотечного кредита, то уровень его квалификации будет значительно выше. Нежели у тех, кто при этом будет еще работать и курьером, и риэлтором и так далее, то есть человеком всех профессий.

В третье, на что также стоит обратить внимание - это непосредственно специализация компании. То есть, смотрите на то, есть ли в данной компании или агентстве недвижимости выделенный отдел по ипотеке. На самом деле, это достаточно большой плюс, поскольку даже если с вами будет работать молодой специалист, у него всегда будет возможность проконсультироваться с более опытными и квалифицированными старшими сотрудниками (в том случае, если сам он не знает, как именно поступить в той или иной ситуации).

Конечно же, существует и масса других критериев, которыми вы можете руководствоваться при выборе ипотечного брокера (это и рекомендации, и отношение к человеку в целом, его умение мыслить логически и убеждать людей и вести диалог и так далее).

Сегодня бытует мнение о том, что многие ипотечные брокеры сотрудничают с теми или иными банками, что у них есть некоторые договоренности о том, что они будут получать определенные проценты за привлечение клиентов, а банк в свою очередь, будет давать гарантию на получение ипотечного кредита и так далее. На самом деле, это все заблуждение (нет, конечно же, давать сто процентов гарантии того, что таких брокеров на белом свете нет, мы не можем, но это встречается крайне редко). В общем, все-таки лучше воспользоваться услугами такого специалиста, поскольку благодаря ему ваши шансы на получение ипотечного кредита значительно возрастут.
Вот, пожалуй, и все, о чем хотелось вам рассказать. Искренне надеемся на то, что вам удастся без особых проблем получить ипотечный кредит на выгодных вам условиях и приобрести хорошую квартиру.

Договор ипотеки - одна из самых горячих тем для обсуждения в Сети. В данной статье вы узнаете что такое ипотека? Что нужно для того, чтобы купить квартиру в ипотеку? Как правильно оформить и зарегистрировать договор ипотеки? Как взять ипотеку на квартиру?

Ипотечный договор: купить недвижимость и не «попасть»

Договор ипотеки - одна из самых горячих тем для обсуждения в Сети. В этой статье Вы найдете ответы на вопросы:
1. Что такое ипотека? Что нужно для того, чтобы купить квартиру в ипотеку?
2. Каким условиям должны соответствовать Вы, и какие документы нужно собрать?
3. Как правильно оформить договор ипотеки?
4. Где зарегистрировать этот договор?
5. Кроме того, здесь есть типовая форма ипотечного договора.

Что такое ипотека?

Человек с улицы скажет, что ипотека - «это такой кредит на жилье, который берется на долгий срок». И будет совсем не прав.
Чтобы понять, что такое ипотека, надо знать, что такое залог. Вот что нам говорит Закон «О залоге» (N 192 – AP)
«Залог- это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержательприобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом».

Если говорить проще, залог - это возможность кредитора (банка, например), если вы не в состоянии выплачивать кредит, забрать Ваше имущество, таким образом компенсировав свои убытки. Вы же не хотите лишиться приобретенного? Соответственно, будете выплачивать кредит вовремя.

Ипотека же - это особый залог, в котором гарантом Вашей платежеспособности выступает недвижимость: жилой дом, квартира или комната, дача, садовый дом, гараж. Еще ипотекой называют залог предприятия либо судна (воздушного или морского).
Ипотеку надо отличать от понятия «ипотечное кредитование», при котором под залог недвижимого имущества банком выдаётся кредит. При получении кредита на покупку недвижимого имущества

На пальцах: есть Вы и кредитор. Вы с ним договариваетесь, что он даст Вам деньги на жилье. Вы будете постепенно, частями возвращать ему эти деньги. Если же вы не в состоянии платить - есть ипотека, и банк может сам распорядиться Вашим жильем. Сама недвижимость поступает в ипотеку банку как гарантия возврата кредита.
Выгода банка - процент, который он получит в конце Ваших выплат. Ваша выгода - вы живете в условно-своем, а когда все отдадите - в своем доме.

Какие нужны документы для ипотеки?

Идти в банк стоит с заранее подготовленным портфелем с документами. Который, кстати, может оказаться очень и очень увесистым. Вам нужны:
● Заявление на получение кредита и анкета банка. Вполне вероятна возможность заполнить эти документы онлайн на сайте банка.
● Копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность.
● Копия СНИЛС (свидетельства государственного пенсионного страхования). Та самая зеленая ламинированная бумага, без которой нельзя устроиться на работу.
● Копия ИНН - свидетельства о постановке на учет в налоговой по месту жительства на территории РФ.
● Копия военного билета для мужчин призывного возраста.
● Копия документа об образовании (аттестат, диплом и т. п.).
● Если есть, то копия свидетельства о браке (разводе) и брачный контракт.
● Также если есть - копия свидетельства о рождении детей.
● Заверенная работодателем копия трудовой книжки,
● И самое главное - документы, которые будут подтверждать ваши доходы.

В момент подачи документов по всем копиям банк попросит показать оригиналы. Как правило, этих документов для каждого случая достаточно. Хотя конечно банк может потребовать и другие документы, от документов на авто до справки из психоневрологического диспансера.
Последний пункт в списке документов нуждается в пояснении. Именно от того, какие документы Вы сможете предоставить банку, зависит размер полученного Вами кредита. Разные банки могут требовать разное подтверждение доходов.

Каким условиям вы должны соответствовать?

Возможны несколько ситуаций, в которых банк скорее всего выдаст Вам ипотечный кредит.
Идеальный вариант, если Вы официально получаете всю зарплату на одном постоянном месте работы. В этом случае достаточно справки по форме 2-НДФЛ (1) за последние 6–12 месяцев, которую вам предоставит бухгалтерия.

Если Вы неофициально получаете всю зарплату или её часть, то надо найти банк, который примет справку о доходах в свободной форме (2). Выдается она на месте работы. Такая справка должна быть заверена руководителем и главным бухгалтером предприятия. Имейте в виду, что банк может дополнительно потребовать информацию о деятельности компании, о характере Вашей работы и Ваших должностных обязанностях.
Работодатель может отказываться выдать такую справку. В этом случае можно найти банк, которому достаточно устного подтверждения работодателем размера Вашей зарплаты. Как правило, кредитная ставка в таких банках выше на 1,5–2%.

У Вас может быть дополнительный заработок. Вынужден огорчить: как правило, он не берется в расчёт банками, т. к. не является стабильным источником дохода. Если же банк согласен учесть финансы от неосновной работы, то Вы должны принести трудовой договор и справку о доходах. Если Вы подавали декларацию о доходах в налоговую, то потребуется ее копия с ее (инспекции) отметкой.

Если же вы - индивидуальный предприниматель, банк попросит Вас предоставить отмеченные налоговой инспекцией декларации за определенный кредитором период. Платите ЕНВД? Несите свидетельство об уплате этого налога, и не забудьте узнать, какой период интересует банк.

Некоторые банки, помимо заработной платы, могут брать в расчёт Вашу прибыль от арендной платы, дивидендов, процентов. Конечно, при условии, что эти доходы постоянны. Необходимы документы, подтверждающие их получение за время, которое интересует банк.

Банк может рассмотреть помимо Ваших доходов зарплату супруга или супруги, или поручителей. Для каждого созаемщика или поручителя также нужна справка о доходах.
В большинстве коммерческих банков действует такое условие: вы должны выплатить ипотечный кредит до того, как достигнете пенсионного возраста. Соответственно, если Вы - мужчина, Вам 48 лет, то на срок, больший 12 лет, вам кредит скорее всего не предоставят. Соответственно, меньше срок - больше ежемесячный платеж.

Ипотечный договор

Договор ипотеки в случае приобретения жилой недвижимости - это договор о залоге этой самой недвижимости. В нем есть 2 стороны: залогодатель (Вы) и залогодержатель (банк).

В договоре ОБЯЗАТЕЛЬНО должны быть прописаны:

● Предмет ипотеки - что именно Вы приобретаете и оставляете в залог;
● Оценочная стоимость этого предмета;
● Существо, размер и срок исполнения обязательств , обеспечиваемых ипотекой;
● Право (как правило - собственность) , по которому имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит Вам как залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимость, зарегистрировавший это право.

Как правило, предмет определяется как вид недвижимости (дом или квартира), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Если приобретаемы дом непосредственно связан с землей, он может быть предметом ипотеки только с залогом участка, на котором находится, по тому же договору. Тогда в договоре указывается кадастровый номер земельного участка, его адрес, площадь, и т. д.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется Вами вместе с банком, и указывается в ипотечном договоре конкретной суммой. Эта сумма не может быть ниже нормативной цены предмета.
Существо, размер и срок - это указанные в договоре основные условия кредитования. Это кредитор и заемщик, сумма кредита, процентная ставка, срок и размер ежемесячных платежей.
Также в договоре прописано, что Вы как заемщик имеете право проживать в заложенном доме или квартире, и зарегистрировать на этой жилплощади всех членов своей семьи.
Помните: банк, в соответствии с договором ипотеки, может проверять состояние залога.

Регистрация договора ипотеки

Ипотечный договор не обязательно удостоверять у нотариуса, но при необходимости Вы можете это сделать. Так или иначе, после подписания распечатанного договора, он не будет считаться действительным, пока не будет зарегистрирован государством. Для регистрации Вам понадобятся:
● заявление от залогодателя и залогодержателя;
● договор ипотеки, оригинал и копии;
● документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
● кредитный договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
● документ об уплате государственной пошлины;

Теперь в течение 15 дней ипотека должна быть зарегистрирована записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимости.

Если вам отказали в ипотеке, почитайте нашу инструкцию о том, что делать.

Брать или не брать - решать вам, дорогие читатели. Надеемся, что наш материал будет вам полезен в этом вопросе.

Ипотека уже давно стала популярным инструментом для приобретения собственной квартиры, но еще не все россияне знают, как воспользоваться этой возможностью. Даже те, кто в принципе представляет, как происходит оформление ипотеки, но никогда с ней не сталкивались, не могут сказать, сколько подводных камней скрыто за кажущейся простотой оформления процедуры.

Получить ипотеку становится сложнее, а банки применяют немалые хитрости, чтобы заставить клиента подписать заведомо не выгодный ему договор.

Ипотека – это льготное кредитование. Полученные средства можно расходовать только на целевую покупку – то есть приобретение квартиры. Выплаты по ипотеке на порядок ниже, чем по обычному потребительскому кредиту, хотя сумма займа может быть внушительной – до нескольких миллионов рублей. Причин тому две:

• Сниженная процентная ставка – около 12-15 процентов против стандартных 25-33 годовых.
• Продолжительный срок кредитования – до 20-25 лет против стандартных 3-5 лет.

Таким образом, минимальные выплаты по ипотеке дают возможность ее приобретения семьям даже с относительно небольшим достатком.

Оформление ипотеки занимает продолжительное время, так как требуется подготовить и согласовать много документов. Так, заемщику нужно:

• Подтвердить свое устойчивое финансовое положение.
• Подыскать подходящую квартиру, владельцы которой готовы подождать, пока все бумаги будут оформлены.
• Представить документы на квартиру банку на одобрение и так далее.

В целом, оформление ипотеки выглядит так:

• Получение предварительного одобрения ипотеки в банке. Это нужно, чтобы иметь представление, на какую сумму кредита стоит рассчитывать.
• Поиск подходящей квартиры и заключение с ее владельцами предварительного договора. При составлении договора нужно иметь в виду, что потребуется минимум месяц для проверки и согласования всех документов, так что лучше всего взять про запас два месяца до заключении основной сделки.
• Подготовка и представление в банк документов на квартиру, ожидание проверки недвижимости службой безопасности. В банк нужно будет сдать, помимо документов на заемщика, еще все бумаги, касающиеся квартиры и оформления сделки: оценка, договор страхования, кадастровый паспорт, технический паспорт и так далее.
• Получение одобрения сделки со стороны банка.
• Подписание основного договора сделки купли-продажи и регистрация права передачи собственности в Регистрационной палате. На этом уходит 7-10 дней, если оформлять документы через многофункциональный центр, то быстрее – 3-5 дней.
• Получение документов в Регпалате и представление их банку. Здесь потребуются копия свидетельства (или свидетельств) о регистрации права собственности, экземпляр договора, подписанный акт приема-передачи квартиры.
• Подписание договора ипотеки, получение денег и последующая их передача продавцам недвижимости. Удобнее всего деньги передавать переводом по сберкнижки с написанием расписки в получении оплаты.

И покупателям, и продавцам необходимо будет запастись терпением при проведении сделки с приобретением квартиры в ипотеку: много сложностей в банке и при подготовке документов, особенно, если оформление кредита сопряжено с материнским капиталом в качестве первоначального взноса.

Заявка в банк и получение одобрения

Чтобы получить одобрение в банке, заемщик должен соответствовать ряду параметров:

• Возраст. Потенциальный получатель кредита должен быть старше 18 лет, но не младше наступления пенсионного возраста на момент окончания действия ипотеки (для мужчин – 60, для женщин – 55 лет). То есть, если ипотека берется на 20 лет, максимальный возраст мужчины-заемщика 40 лет, женщины – 35. То же относится с созаемщикам. Возраст созаемщика не должен быть выше пенсионного на момент окончания действия договора. Уверения, что выплаты будут погашены досрочно, не пройдут.
• Стаж работы. На последнем месте минимум – 6 месяцев, общий – не менее 3 лет. В разных банках эти цифры могут варьироваться, но основные требования такие.
• Размер зарплаты. Ипотечные выплаты не могут превышать 1/3 заработной платы заемщика. Но если на его попечении находятся иждивенцы – чаще всего маленькие дети – то из зарплаты сначала вычитается прожиточный минимум на ребенка, а потом уже вычисляется предельный размер платежа. Зарплата супруга складывается к общему доходу, но не в том случае, если он не работает (декретный отпуск – это тоже не работа, и доход декретницы не учитывается).
• Наличие средств на первоначальный взнос. Обычно это 10% от общей стоимости квартиры. Наличие такой суммы подтверждает, что семья умеет копить деньги и сможет платить ипотеку. В качестве «первоначалки» может выступить и материнский капитал.

Остальные данные, которые указываются в анкете – возраст, пол, наличие образования и так далее, являются скорее справочными, и мало влияют на вероятность одобрение или неодобрения ипотеки.

Чтобы гарантировано получить одобрение кредита, надо обязательно указать в анкете:

• Наличие в собственности недвижимости, автомобиля, гаража и так далее. Эти вещи могут выступить неким гарантом, что заемщик сможет их реализовать и погасить задолженность перед банком, если она возникнет. В крайнем случае банк считает, что сможет их забрать.
• Наличие в собственности ценных бумаг, валюты, металлов (ОМС) и так далее.
• Наличие в банке-кредиторе счета (например, куда перечисляется зарплата, но лучше персонального, куда клиент периодически переводит накопленные деньги).
• Наличие страховки – это дает гарантию, что если что-то случится с заемщиком, то выплаты за него платить будет страховая компания.

Чем лучше клиент охарактеризует себя в анкете, тем больше гарантии, что ему одобрят ипотеку.

Если не хватает дохода, то можно привлечь созаемщиков. Разные банки допускают разное количество созаемщиков и поручителей. Супруг к их числу относится обязательно.

Документы для банка

Основному заемщику надо будет представить в банк определенный пакет документов. Если в получении кредита участвуют и другие лица (супруг – обязательно), то им тоже нужно будет подготовить те же бумаги. Обязательно потребуются:

• Копии всех страниц паспорта.
• Копии второго документа – СНИЛС, ИНН, водительских прав или чего-то другого.
• Справка с места работы о размере заработной платы минимум за последний год (иногда требуют за 2 года).
• Справки, подтверждающие наличие дополнительного дохода – например, справка со второго места работы, справка от судебных приставов о количестве перечисленных алиментов, заполненная налоговая декларация за прошлый год, в которой указаны, к примеру, доходы от инвестиционной деятельности или от сдачи недвижимости в аренду.
• Документы об образовании.
• Свидетельство о заключении брака или о разводе.
• Свидетельства о рождении детей или копии судебных решений об их усыновлении.
• Копия сертификата на получение материнского капитала, если он имеется, с указанием конечной суммы (сколько денег осталось на сертификате).
• Свидетельства наличия на руках капитала или ценной собственности (квартиры, автомобиля, акций, крупной суммы на инвестиционном счете и так далее).

Также потребуется разрешение органов опеки, если одновременно с покупкой в ипотеку одной квартиры продается прежняя квартира, в которой собственниками значатся несовершеннолетние.

Банк при этом должен выделить детям долю в ипотечной квартире. Далеко не каждое кредитное учреждение идет на это, так что найти такой банк еще надо будет постараться.

Нужно будет заполнить анкету по форме банка. Полный список документов консультант огласит при оформлении анкеты.

Что делать после одобрения

После того, как банк одобрил ипотеку, нужно подыскать подходящую квартиру. Лучше сразу оповестить продавца, что вы оформляете кредит, чтобы он немного подождал. После нужно собрать документы на квартиру и сдать их в банк для проверки чистоты сделки. Обязательно понадобятся:

• Кадастровый паспорт с поэтажной экспликацией (срок действия – не менее 5 лет) или технический паспорт.
• Копии правоустанавливающих документов на данную квартиру – договор купли-продажи, договор приватизации, справка о вступлении в наследство и так далее, а также все сопутствующие бумаги – свидетельство о регистрации права собственности, акт приема-передачи, расписки и прочие.
• Разрешение супруга или супруги на проведение сделки.
• Копии паспорта и второй документа продавца, а также всех собственников помещения.
• Оценка квартиры. Она должна быть заказана у независимого эксперта. Срок действия документа – 1 месяц.
• Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие за квартирой обременения, ареста и так далее.
• Выписка из домовой книги (иногда просят расширенную, с указанием всех прежних владельцев)
• Справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.

Иногда банки просят и другие документы, какие именно – укажет кредитный агент.

В ряде случаев специалисты попросят у вас оформить страховку на себя, особенно, если вы занимаетесь опасной профессией или увлекаетесь экстремальными видами спорта. Кроме того, часто просят застраховать квартиру, а также титульное право – на случай, если вдруг появятся претенденты на недвижимость, например, наследники. В принципе, требовать обязательной страховки – незаконно, но большинство банков просто не дадут ипотеку, если полис не оформлен.

Заключение договора

Необходимо внимательно читать ипотечный договор. Причем читать следует именно тот договор, который вам дают подписать. Не нужно ограничиваться чтением типового договора, который обычно демонстрируется при первичной заявке. Обязательно стоит обратить внимание:

• На размер процентной ставки. Она указана в верхнем правом углу на титульном листе договора.
• На условия погашения, а именно: размер ежемесячных взносов, крайний срок уплаты (он должен совпадать со временем оформления кредита, то есть у вас должен быть минимум 1 месяц до внесения первого платежа), способы уплаты (на карточку, на счет, в кассу).
• На возможность досрочного погашения. Она обязательно должна быть. Условия для досрочного погашения: сроки, размер максимального и минимального платежа, время, необходимое для написания заявления, и так далее.
• На размер штрафных санкций и порядок их начисления и погашения.
• На возможность переуступки прав на взыскание задолженности третьим лицам – проще говора, коллекторам. Это должно происходить только после вашего предварительного уведомления.

Договор должен быть оформлен максимально понятно, слова должны быть напечатаны удобным для чтения шрифтом, не должно быть мелкого текста.

Сам договор обычно оформляется в форме таблицы. Все непонятные моменты просите разъяснить вашего кредитного агента и только после устранения всех неясностей подписывайте договор.

Многие люди мечтает о приобретении собственного жилья. В связи с нехваткой сбережений, некоторые из них обращаются в банк и получают денежную сумму в долг. Чтобы получить ипотеку, подготовьте пакет стандартных документов и ознакомьтесь с требованиями различных банков.

Для получения кредита вам должен исполниться 21 год. Учтите, что некоторые финансовые организации не выдают кредиты на длительный срок лицам старше 50 лет и выше. Прежде чем выбирать банк, хорошо подумайте, сможете ли вы своевременно оплачивать платежи. Для этого используйте ипотечный калькулятор. Он есть на сайте любого официального банка. Укажите подходящий срок для выплаты кредита, сумму вашей ежемесячной оплаты и размер кредитных средств, которые вы хотите получить. После этого система выдаст вам информацию, по которой вы сможете определить, какую сумму банк готов вам выдать. Также вы увидите график платежей и сможете определить, удобно ли вам будет выплачивать данную сумму.

Выберите финансовую организацию, которая предоставит вам ипотеку. Рассмотрите условия нескольких банков. Каждый из них работает по собственной системе, которая не всегда предусматривает досрочное погашение ипотеки. К тому же размер процентов в разных банках существенно отличается. Выясните все интересующие вас вопросы у кредитного инспектора и скажите, что вам нужно подумать. Поговорите с людьми, которые уже брали ипотеку – наверняка они смогут дать вам какие-то рекомендации.

Вы можете сделать проще – подайте предварительные заявления в разные банки в режиме онлайн. Организации вышлют вам условия ипотечных программ, а вам останется лишь сравнить их. Когда вы определитесь с выбором, соберите необходимые документы. Подготовьте паспорт, трудовой договор, заверенную копию трудовой книги, справку о заработной плате по форме 2-НДФЛ за последние полгода и страховое свидетельство.

Стоит отметить, что многие банки предоставляют ипотеку без документального подтверждения доходов и трудовой занятости. Но в этом случае от вас потребуют внести существенный первоначальный взнос. Если банк согласился дать вам ссуду, приступайте к поиску подходящего жилья (если вы этого еще не сделали). Когда вы определитесь с выбором, приготовьте следующий пакет документов.

Предоставьте кредитору свидетельство продавца о праве собственности на объект, отчет о его стоимости, характеристику и схему помещения, справку об отсутствии арестов и паспорт продавца. В перечень желательных документов для предоставления входит диплом, свидетельство о браке, рождении детей, водительские права, справка о дополнительных доходах или накопленном состоянии, военный билет. В некоторых случаях банк может попросить и другие документы.

Обязательно проведите оценку жилья – банк должен убедиться, что имущество имеет корректную цену. После получения кредита в течение трех месяцев вы можете заключить договор купли-продажи и въехать в новую квартиру. Не забывайте вовремя оплачивать долги, иначе финансовая организация отберет у вас квартиру.

Вместо банка, вы можете обратиться к кредитным брокерам, которые не будут навязывать ипотечные программы. Просто сообщите им, на какой срок вы хотите взять кредит и назовите сумму вашей ежемесячной заработной платы. Специалист подберет вам наиболее выгодный вариант кредитования и окажет помощь в его рефинансировании.

Платить за свою квартиру гораздо удобнее, нежели каждый месяц отдавать ту же сумму чужому человеку за арендуемое помещение. Поэтому повышенный спрос на ипотеку сегодня не вызывает вопросов. Но очень важно трезво оценить свои возможности и подобрать выгодную программу кредитования.